7 Fragen zum Immobilienverkauf, die wir Ihnen in jedem Fall empfehlen! Ihre Antworten hierauf sind von hohem Wert für Sie und Ihr Vorhaben. Beantworten Sie diese Fragen für sich, bevor sie eine Immobilie verkaufen.
1. Die Wahl der Immobilienvermittlung
Möchten Sie Ihre Immobilie professionell über eine:n Immobilienmakler:in vermarkten? Kennen Sie die Bedingungen und Vorteile einer professionellen Vermarktung? Oder möchten Sie unabhängig sein und die Vermittlung privat selbst in die Hand nehmen? Sind Sie sich des Aufwands und der Vorteile einer privaten Immobilienvermarktung bewusst (Unabhängigkeit, Zeitinvestition, Organisationsaufwand, Fachwissen, Bau- und Immobilienrecht u.v.m.)?
Wissen Sie wie der aktuelle Marktwert einer Immobilie ermittelt wird – jenseits von einem schnellen Vergleich auf Online-Portalen? Das kann hilfreich sein, wenn Sie Erfahrung mit Immobilienpreisen in Ihrer Region haben. Ohne Expertise im Immobilienmarkt und entsprechende Erfahrung liegen Angebotspreise von Privatanbieter:innen schon mal 25% über dem Marktpreis, oder darunter.
Online-Portale geben hier gerne Hilfestellung mit einer kurzen Bewertung – dazu noch kostenlos. Sie werden meist auf Basis von Angebotspreisen erstellt zu denen Immobilien auf diesen Portalen angeboten werden.
Manche Angebote solcher Schnellbewertungen bietet Bewertungen auf Grundlage hochkomplexer Algorithmen an. Der Wert einer Immobilie wird also errechnet, ggf. ohne Immobilienexperten, die sich vor Ort und in den Objektunterlagen einen fachkundigen Eindruck verschafft haben. Dessen sollten Sie sich im Klaren sein.
Solche Online-Bewertungen können eine erste Orientierung bieten, mehr nicht.
2. Das Immobilienangebot
Eine Immobilie ist immer ein Einzelstück. Es gibt sie genau ein einziges Mal, sie ist also einzigartig. Das macht sie besonders und in gewisser Hinsicht auch besonders wertvoll. Damit dies so bleibt, empfehlen wir Ihnen, eine Immobilie über einen einzigen Anbieter zu vermitteln. Ob Sie das nun selbst sind, oder ob Sie sich – wie wir ihnen empfehlen – an eine:n professionelle:n Immobilienmakler:in wenden – bleibt Ihre Entscheidung.
Mehrere Anbieter:innen für ein und dasselbe Objekt können Interessent:inn:en verunsichern oder halten sie sogar ab, einem Angebot nachzugehen. Aber nur ein Anbieter kann auch den besten Verkaufspreis für Ihre Immobilie erzielen.
Hier zahlen sich Erfahrung, Seriosität, Glaubwürdigkeit und Routine aus. Denn sie geben den Interessent:inn:en Sicherheit in ihrem Handeln und in ihrer Kaufabsicht. Darin nämlich, dass sie über die Immobilie umfänglich, wahrheitsgetreu informiert werden und Sie für den ausgehandelten Kaufpreis einen angemessenen Gegenwert in Form einer Immobilie erhalten.
3. Die Vermarktungsart
Als Anbieter:in einer zum Verkauf stehenden Immobilie brauchen Sie genau einen Käufer:in Ob das nun eine oder mehrere Personen sind, ist für Sie insoweit wichtig, als Ihnen von Seite der Käufer:innen die Personen genannt werden, die im Kaufvertrag als Käufer:in auftreten.
Um diese zu erreichen, werden Immobilien überwiegend auf Webseiten bzw. Immobilienportalen angeboten. Das ist die gängigste und verbreitetste Vorgehensweise. Auch Printmedien wie die Immobilienrubrik von Tageszeitungen, spezialisierte Immobilienmagazine oder der postalische Versand gesondert erstellter Objektbroschüren oder -flyer werden in der Vermarktung eingesetzt.
„Secret Vermarktung“
Manche Eigentümer:innen von Immobilien möchten den Verkauf einer Immobilie möglichst anonym bzw. inkognito umsetzen. Sie möchten, dass das die Immobilie oder auch ihre Person in der Vermarktung möglichst nicht veröffentlicht werden.
Das klingt fast unmöglich, ist aber durchaus machbar – mit einem entsprechenden Mehraufwand. Dabei werden potentielle Interessenten anhand von Eckdaten einer Immobilie eingeladen bzw. angeworben. Anschließend erfolgt eine Vorauswahl, ob die Immobilie für die Interessenten geeignet ist. In Absprache mit den Eigentümer:inne:n erfolgt dann schrittweise eine Kontaktaufnahme und ein Austausch der letztlich dann zum Kaufvertragsabschluss führt.
Diese Vermarktungsart sollte nur von erfahrenen Profis durchgeführt werden. Sie erfordert im besonderen Fingerspitzengefühl in der Kontaktaufnahme und im Austausch mit den beteiligten Personen.
4. Der Wert Ihrer Immobilie
Sie ahnen es vielleicht schon, wenn es um den Wert einer Immobilie geht, heißt es Lage, Lage, Lage. So sagt die Immobilienwelt und es ist zu etwas wie einem Credo des Immobilienmarktes geworden. In der Tat, die Lage ist ein äußerst wichtiger Faktor, wenn es um den Wert einer Immobilie geht.
Doch das ist nicht der einzige Faktor. Wichtig sind auch das Umfeld und die Infrastruktur in der Umgebung. So beeinflussen z. B. die Versorgung für den täglichen Bedarf, Kinderversorgung, Bildungsangebot und die Infrastruktur in der Nähe die Lagequalität enorm.
Hinzu kommen der Zustand der Immobilie, eventuell Renovierungsbedarf, Sanierungsstau. Nicht zuletzt sind bei Häusern Ausbaupotentiale im Dachgeschoss und erhöhtes Baurecht auf dem Grundstück zu nennen.
Spätestens jetzt stellt sich die Frage, wie sind solche Faktoren zu bewerten, und in welcher Höhe? Wie lassen sich diese Werte beziffern? Das steht leider in keiner Tabellensammlung, in der Sie die richtigen Werte lediglich auswählen brauchen. Das bietet unseres Wissens nach auch kein Computer-Programm und schon gar keine App. Die gibt es zwar, doch die können Ihnen im besten Fall eine „Hausnummer“ nennen, eine „Windrichtung“ angeben.
Auch wir bei COBICODE tun dies übrigens. Aus gutem Grund. Für eine erste Orientierung kann das für Interessent:inn:en sehr hilfreich sein. Einziger Unterschied bei unserer Kurzbewertung, wir schauen uns eine Immobilie mindestens online an, recherchieren Bodenrichtwert, aktuelle Marktpreise und berücksichtigen Lage, Baujahr, Zustand und Potential.
Wen Sie zur Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie brauchen sind Fachleute aus der Immobilienwirtschaft, Immobilienmakler:innen, Sachverständige, oder Baufachleute, die den aktuellen Markt, sowie Immobilienpreise, Bodenpreisen und Baupreise kennen.
Und sie müssen den Wert einer wiederverkauften Immobilie bestimmen können. Denn die meisten Immobilien, die am Markt angeboten werden, waren oder sind bewohnt, d. h. sie sind gebraucht.
5. Angebotspreis versus Kaufpreis
Der Angebotspreis
Sie brauchen für das Angebot zum Verkauf Ihrer Immobilie eine Anzeige – am besten mit Exposé – und einen Angebotspreis. Dieser ist in der Anzeige – und im Exposé – mit enthalten. Das zumindest ist die Regel. Mit dieser Anzeige gehen Sie an den Markt, bieten Ihre Immobilie zum Verkauf an.
Und mit dieser Anzeige senden Sie ein Signal an den Markt. Erstens, sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, und zweitens, zum angegebenen Preis. Dieser Angebotspreis signalisiert Ihre Kaufpreiserwartung.
Der Markt, in unserem Fall sprechen wir von den in Frage kommenden Interessenten für Ihr Immobilienangebot, wird darauf reagieren. Einerseits, weil Ihre Immobilie den Erwartungen einiger Suchenden nahekommen könnte. Andererseits, weil der Angebotspreis in der einen oder anderen Weise für Interessenten vorstellbar sein könnte.
Der Kaufpreis
Ernst zu nehmende Käufer:innen wissen, wann sie welchem Immobilienangebot den Zuschlag geben. Mit anderen Worten, sie haben sich reiflich überlegt oder beraten lassen, was Ihnen eine Immobilie wert ist und warum.
Die Käufer:innen entscheiden letztlich, ob sie den Angebotspreis annehmen oder Sie nennen ihren Kaufpreis, den sie zu zahlen bereit sind. Das ist der Zeitpunkt, zu dem sich Eigentümer:innen klar darüber sein sollten, ob, wann und in wie weit Sie bereit sind, über den Angebotspreis zu verhandeln.
Nun ist der Immobilienkauf eine komplexe Angelegenheit. In der Regel gibt es mehrere Kaufinteressent:innen. Und so entscheiden nebst Verkäufer:innen stets mehrere Faktoren darüber, wer als Käufer:in schließlich den Kaufvertrag unterzeichnet.
6. Immobilieninteressenten, Kaufinteressenten und `Touristen´
Als Anbieter:in einer Immobilie bieten sie diese auf verschiedenen Vermarktungskanälen – Online-Portale, Printmedien etc. – am Markt an. Auf diesem Markt sind Personen mit den unterschiedlichsten Interessen unterwegs. Die meisten von ihnen recherchieren diese Angebote mit der Absicht eine Immobilie zu erwerben. Wenn diese Interessent:inn:en Kontakt mit dem Anbieter:in aufnehmen, tun sie dies, um zu prüfen, ob die Immobilie für sie geeignet ist.
Die Ausgangslage dieser Interessent:inn:en kann jedoch sehr unterschiedlich sein. Manche haben mit der Immobiliensuche gerade erst begonnen, andere suchen schon länger, oft sind sie hinsichtlich Immobilienkauf Laien bzw. auf sehr unterschiedlichem Kenntnisstand.
Je häufiger die Interessenten Objekte besichtigen, desto mehr reift eine Klarheit und Sicherheit heran. Diese versetzt die Interessenten in die Lage, bei der „richtigen“ Immobilie ihr Kaufinteresse zu signalisieren.
Meist tun Sie dies, indem sie einerseits wenige, aber wichtige Fragen stellen. Andererseits indem sie nach Anforderung und Prüfung der Objektunterlagen kurzfristig und glaubhaft Ihr Kaufinteresse bekunden. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder der Nachweis über die Verfügbarkeit des Kaufpreises erfolgt kurzfristig.
Eine weitere – jedoch eher kleinere – Interessensgruppe betreibt sogenannten Immobilientourismus. Sie ist oft aus Neugier mit hohem Interesse an Besichtigungen, doch kaum feststellbarem Kaufinteresse unterwegs.
Diese Interessensgruppe zu identifizieren und aus der Masse der Interessent:inn:en herauszufiltern, bedarf langjährigen Kundenkontakts, Besichtigungserfahrung und ausgeprägter Menschenkenntnis.
7. Private oder professionelle Immobilienvermarktung
Private Immobilienanbieter:innen – Selbstvermarkter:innen also – bieten die eigene Immobilie auf Online-Portalen, in Printmedien etc. zum Verkauf an.
Dabei sind folgende Aufgaben zu erledigen:
- Ermittlung des Angebotspreises der Immobilie
- Erstellen aussagekräftiger Objekt- und Lagefotos
- Erstellen eines professionellen Exposés
- Beschaffen verkaufsrelevanter Objektunterlagen
- Beschaffen bzw. erstellen lassen des Energieausweises
- Anfragen von Interessenten per Email und Telefon zeitnah beantworten
- Besichtigungen vorbereiten, organisieren und durchführen
- Kaufinteressent:inn:en bewerten bzw. evaluieren
- Aussichtsreiche Kandidat:inn:en ausmachen
- angemessener Liquidität Kaufinteressent:inn:en prüfen
- ggf. Kaufpreisverhandlungen führen
- Kaufvertragsverhandlungen führen
Wenn Sie sich das alles zutrauen können, erwartet sie eine arbeitsintensive Zeit (mehrere Wochen bis einige Monate) nebst Ihren weiteren täglichen Verpflichtungen (Beruf, Familie etc.).
Nur zum Verständnis, als Selbstvermarkter:in einer Immobilie übernehmen Sie in weiten Teilen die Tätigkeitsbereiche und Aufgaben der Immobilienmakler:innen. Und diese gehen sehr deutlich über das Erstellen eines Exposés und das Schalten von Online-Verkaufsanzeigen hinaus.
Professionelle Immobilienvermarktung
Möchten Sie eine professionelle Vermarktung durch versierte, erfahrene Immobilienmakler:innen, sollte dieser die oben genannten fachlichen und organisatorischen Fähigkeiten mitbringen sowie freundlich und kommunikativ im persönlichen Umgang mit Kunden sein.
Darüber hinaus sollten Sie über die nötige Erfahrung und Expertise verfügen, Ihre Immobilie versiert und reibungslos zum aktuellen Marktpreis an eine zahlungskräftige Klientel zu vermitteln.
Wir empfehlen Ihnen folgendes Vorgehen:
- Wählen Sie drei Makler:innen aus (Empfehlung, Internetrecherche oder beides).
- Schauen Sie sich deren Webseiten genauer an.
- Vereinbaren Sie einen persönlichen Termin oder per Videokonferenz mit mindestens zwei Makler:innen und besprechen Sie Ihr Vorhaben.
- Lassen Sie Ihre Immobilie bewerten.
- Lassen Sie sich Arbeitsweise und Vermarktung vorstellen.
- Lassen Sie Ihr Bauchgefühl UND Ihren Kopf eine Entscheidung treffen.
- Überschlafen Sie Ihre Entscheidung.
- Bleiben Sie realistisch und sich selber treu.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Immobilienverkauf!
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