Verrentung von Immobilien – Leibrente – Möglichkeiten, Chancen, Risiken
In der folgenden Beitrags-Serie stelle ich die Verrentung von Immobilien mit ihren Möglichkeiten, Chancen und Risiken dar. Das Thema Verrentung von Immobilien – Leibrente – ist das zweite Modell, das ich hier vorstelle.
Die Immobilienverrentung hat in den vergangenen Jahren ein deutlich zunehmendes Interesse erfahren. Es bestehen verschiedene Modelle, die der Absicherung von Wohnrechten wie auch der Kapitalbeschaffung vor allem für Senior:inn:en dient.
Zum Thema Verrentung von Immobilien habe ich eine Serie von drei Folgen für Sie zusammengestellt:
Folge 1: Nießbrauch (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 16.08.2022)
Folge 2: Leibrente (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 23.08.2022)
Folge 3: Teilverkauf (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 30.08.2022)
Folge 2: Leibrente
Alle Leserinnen und Leser – ob immobilienbegeistert oder nicht – die die 1. Folge “Nießbrauch” bereits gelesen haben, können die Vorbemerkung überspringen.
Vorbemerkung
Die Möglichkeit, Immobilien zu verrenten bietet sich im Zuge der kurzfristigen Kapitalbeschaffung vor allem Senior:innen an. Erst durch die stark wachsende Zahl von Senior:innen mit Immobilienbesitz in den Geburtenstarken Jahrgängen ab den 1960er Jahren hat sich dieses Verrentungsmodell auch in der Breite der Gesellschaft etabliert.
Immobilieneigentum
Immobilieneigentümer:innen bezahlen über viele Jahre Hypothekenkredite ab, bis eine Immobilien schließlich ihr alleiniges Eigentum wird. In Deutschland leben ca. 8 Mio. Senior:inn:en und Rentner:innen im Eigenheim.
Immobilienbesitz bei geringer Rente
Im Rentenalter trifft man immer häufiger auf Senior:innen mit wertvollem Immobilienbesitz, doch geringerem Einkommen – meist durch Rentenzahlungen. Häufig werden diese von den regelmäßigen Lebenshaltungskosten aufgebraucht.
Rentenempfänger:innen sind betroffen
Über 2 Mio. Rentner:innen in Deutschland sind von dieser Situation betroffen. Paare haben es hier in der Regel leichter, denn Sie profitieren oft beide von Renteneinnahmen.
Was tun wenn der Partner verstirbt?
Schwieriger wird es, wenn einer der Partner verstirbt. Hinzu kommt, dass Renovierungen und Sanierungen am Haus kostspielig und oft schwer finanzierbar sind – gerade auch wegen der Kreditsituation für Senior:innen. Ohne entsprechende Rücklagen oder ein regelmäßiges Einkommen als Sicherheiten sind Kredite dann schwer zu haben.
Kapitalbeschaffung für Senior:inn:en
Zur Kapitalbeschaffung bieten sich für Senior:innen dennoch verschiedene Möglichkeiten an. Besprechen Sie sich hier innerhalb der Familie, Verwandtschaft, Freunden. Die Verrentung von Immobilien – meist der eigens bewohnten Immobilie – bietet sich an, muss jedoch sehr wohl durchdacht werden. Professionelle Beratung sollte Sie in jedem Fall zu Ihren Überlegungen hinzuziehen.
Sicherheit durch Rentenzahlungen
Die Leibrente gewährt einer berechtigten Person die Zahlung regelmäßiger Zahlungen. Üblicher Weise kennen wir die Rentenzahlung als monatlich wiederkehrende Zahlung seitens der Rentenversicherung an den Rentenempfänger:in sobald diese:r ein bestimmtes Alter erreicht und damit empfangsberechtigt ist.
Immobilien können als Sicherheit für die Zahlung einer Immobilien-Leibrente dienen. In diesem Fall veräußert der/die Eigentümer:in einer Wohnimmobilie selbige an einen Rentengeber.
Rentengeber für Leibrente
Letztere können kommerzielle Unternehmen am Markt, Privatpersonen oder auch Familienangehörige sein. Grundlage hierfür ist der Kaufvertrag, in dem ein:e Eigentümer:in eine selbst genutzte Immobilie an eine:n Rentengeber:in veräußert.
Hierdurch geht das Eigentum an der Immobilie an den Rentengeber über.
Lebenslanges Wohnrecht
Ein üblicher Weise lebenslanges Wohnrecht an der zu veräußernden Immobilie wird im Kaufvertrag vereinbart.
Diese Wohnrecht soll auf jeden Fall im Grundbuch der Wohnimmobilie in Abteilung II – Lasten und Beschränkungen – eingetragen werden.
Einmalige Zahlung, regelmässige Zahlungen
Im Gegenzug werden zwischen den Vertragsparteien eine einmalige und /oder regelmäßige Geldzahlung (->Rentenzahlung) an die Verkäuferseite vereinbart.
Rentenhöhe ist Vereinbarungssache
Die Höhe der einmaligen, der regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen wie auch die wiederkehrenden Zeiträume und die insgesamt zu zahlende Summe sind Verhandlungssache und klar definiert im Vertrag darzustellen. Maßstab hierfür ist der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufvertrags.
Wann erlischt das Wohnrecht
Mit Ableben des Leibrentenehmers (=Verkäufer:in der Immobilie) nach Vertragsabschluss erlöschen Wohnrecht und Nießbrauch, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart bzw. im Grundbuch vermerkt ist.
Spätestens mit Erfüllung aller vereinbarten Zahlungen bzw. dem Ableben von Verkäufer:in (sowie ggf. Gatten bzw. Lebenspartner:in) erlischt der Nießbrauch bzw. Wohnrecht und wird aus dem Grundbuch der Immobilie gelöscht.
Darüber hinaus sollten Sie auf folgende Punkte dringend achten:
- Vereinbaren Sie als Verkäufer:in das Wohnrecht in Ihrer Immobilie für einen festzulegenden Zeitraum. Das ist sinnvoller Weise bis zum Lebensende des oder der Eigentümer:in. Darüber hinaus sollte dieses Recht für Gatten und Lebenspartner:in ebenfalls gelten. Auch dies muss schriftlich vereinbart werden.
- Lassen Sie dieses Recht im Grundbuch eintragen (->Nießbrauch ist Wohnrecht und Recht auf Fruchtziehung). Das sichert Ihnen Ihre Recht auch dann, wenn der Rentengeber ausfällt (->zahlungsunfähig) wird. Sprechen Sie hierzu den Notar auf das Thema Rückübertragungsklausel an. Oder was passiert, wenn die Immobilie weiterverkauft wird? Der Nießbrauch ist an eine bestimmte Person (Grundbucheintrag) UND eine entsprechende Immobilie (->Grundbucheintrag) gebunden. Darüber hinaus gibt Ihnen Nießbrauch auch die Möglichkeit, eine Immobilie selbst zu Nutzen (Wohnrecht), wie auch die Immobilie weiterzuvermieten.
- Stellen Sie die einmalige und die regelmäßigen Rentenzahlungen durch den oder die Rentengeber:in sicher. Lassen Sie sich Angebote von kommerziellen wie privaten Rentengeber:innen ein. Holen Sie Erkundigungen über die Anbieter bei einschlägigen Instituten ein oder lassen Sie sich deren Liquidität von Finanzdienstleistern bestätigen.
- Legen Sie für sich offen, wie hoch Ihr Kapitalbedarf langfristig regelmäßig sein wird. Hieraus können Sie einen Rahmen für die wiederkehrenden Rentenzahlungen aus der Leibrenten festlegen. Und daraus lässt sich für Sie auch die Höhe einer möglichen Einmalzahlung kalkulieren.
- Die Leibrente ist ein Geschäftsmodell, bei dem mindestens zwei Parteien unterschiedliche Interessen verfolgen, die zum Erfolg führen sollen. Seien Sie sich als Verkäufer:in einer Immobilien darüber im Klaren, dass Rentengeber eine Gewinnabsicht verfolgt, die sie konsequent vertreten werden. Was im Kaufvertrag nah BGB und im Grundbuch steht, gilt. Was nicht vereinbart ist, gilt nicht.
- Die Höhe der Leibrente errechnet sich u. a. auf Grundlage der aktuell geltenden und durchschnittlichen Lebenserwartung von Verkäufer:in. Unter 65 Jahren sind Immobilieneigentümer:innen für Anbieter von Leibrenten uninteressant. Dabei berücksichtigen die Anbieter von Leibrenten die Anzahl der Jahre bis zum Ableben von Leibrentennehmer:in, die sie monatlich noch Leibrente zahlen müssten. Ab dem ca. 65. Lebensjahr beginnt sich das Modell für die Anbieter zu lohnen.
- Sollen die Summe der Einmalzahlung und die Summe der regelmäßigen Rentenzahlungen vollständig ausgezahlt werden – z. B. bei einem vorzeitigen Ableben von Verkäufer:in – ist dies ebenfalls schriftlich in den Vertrag mit aufzunehmen. Dabei können auch Erben benannt werden, die die verbleibenden Rentenzahlungen erhalten.
- Mit entscheidend ist weiterhin die aktuelle Vergleichsmiete für die zu veräußernde Immobilie. Und die Vergleichsmiete berücksichtigt neben Lage der Immobilie auch Ausstattung, Nebenkosten, Zustand, ggf. Sanierungsbedarf – heutzutage besonders hinsichtlich Energiekosten ein wichtiger Faktor.
- Der Wert der Immobilie ergibt sich aus dem Verkehrswert, insbesondere reduziert um den Wert der Leibrente. Und das ist mit entscheidend für die Höhe der Gesamtzahlungen, die der Rentengeber für Ihre Immobilie kalkuliert.
- Bei kommerziellen Anbietern von Leibrente achten Sie auf Gebühren, die auf jeden Fall anfallen, und solche, die je nach Fall z. B. nicht bei Vertragsabschluss sondern erst später anfallen können. Diese und vieles Wichtiges mehr finden Sie in den Vertragsbedingungen wie auch den Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
- Bei privaten Anbietern von Leibrente gibt es keine AGB. Es gelten BGB und damit Vertragsrecht (BGB § 145ff).
Leibrente oder Nießbrauch?
Wie Sie sicherlich schon bemerkt haben sind Immobilien-Leibrente und Nießbrauch sehr eng beieinander. In weiten Teilen decken sie sich sogar. Wichtig zu kennen ist die Tatsache, alle Details der Immobilienverrentung zu beleuchten und den eigenen Standpunkt daraus zu beziehen. So können Sie sich ein Bild machen, ob dieses Rentenmodell mit Wohnrechtssicherung die beste Lösung für Sie ist.
Anmerkung zu Informationsquellen und Anbietern
Im Internet sind zahlreiche Informationsquellen zu diesem Thema zu finden. Sie werden meist von den typischen Marktteilnehmern, die davon betroffen sind, veröffentlicht.
Diese sind die Anbieter für Immobilienverrentung, die ihre jeweils eigenes Geschäftsmodell entwickelt haben.
Jene, die von der Immobilienverrentung Vor- oder Nachteile für Ihr eigenes Geschäft sehen.
Und eine kleinere Gruppe, die Klarheit in die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienverrentung bringen möchte.
Ich möchte darauf hinweisen, dass alle Autor:innen und Anbieter:innen motiviert sind und Absichten verfolgen, Ihr Wissen und Ihre Informationen zu veröffentlichen.
COBICODE´S Rat
Ich selbst gehöre mit dem COBICODE Immobilien-Blog letztlich auch dazu. Mein Anliegen ist es, Interessenten der Immobilien-Verrentung die Möglichkeit zu geben, sich Übersicht und Klarheit zur Möglichkeit und zu Angeboten zu verschaffen.
Darüber hinaus geht es bei der Immobilienverrentung – wie der Name schon sagt – um Immobilien. Und damit sind Sie grundsätzlich bei mir an der richtigen Stelle. Denn auch Themen wie Erben und Vererben, Erhalt, Entwicklung und Steigerung von Immobilienwerten sollten bei Ihren Überlegungen beachtet werden. Gerne stehe ich Ihnen bei Gesprächsbedarf zur Verfügung.
Juristischer Rat
Ob sie im konkreten Fall juristischen Rat aufsuchen, um sich rechtlich abzusichern, ist ein Schritt, den ich Ihnen wärmstens empfehlen darf.
Nächste Woche gibt es die letzte Folge in der COBICODE Miniserie `Verrentung von Immobilien´. Sie erscheint am 30.08.2022. Darin gehe ich auf das Thema `Teilverkauf´ ein. Sie werden sehen, es gibt noch mehr Aspekte der Immobilienverrentung und noch mehr Möglichkeiten. Es bleibt also spannend und äußerst interessant.
