Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer wird auf den notariell verbrieften Kaufpreis beim Immobilienerwerb berechnet. Sie zählt zu den sogenannten Kaufnebenkosten wie auch die Kosten für Notar- und Grundbuch oder die Maklergebühren. Sie fällt beim Kauf eines Grundstücks, einer errichteten oder noch zu errichtenden Immobilie auf einem Grundstück an. Zu solchen Immobilien zählen also auch Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser.

Dabei wirken sich die Restwerte des Inventars (Mobiliar, Einbauküche, Markisen u. ä.) mindernd auf die Steuerhöhe aus. Voraussetzung hier ist eine detaillierte Aufstellung mit Zeitwerten als Anlage zum Kaufvertrag. Tauschen Sie sich dazu eingehend mit dem zuständigen Notariat aus.

Für die Instandhaltungsrücklage gilt laut Bundesfinanzhof (BFH), der Kaufpreis als Grundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer darf nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage gemindert werden. Begründet wird dies vom BFH damit, dass die Instandhaltungsrücklage nicht Vermögen des Wohnungseigentümers ist. Sie zählt zum Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümer – Gemeinschaft (WEG) ist.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird vom jeweiligen Bundesland festgesetzt und unterscheidet sich z. T. deutlich. Sie beträgt in Bayern 3,5% vom notariell verbrieften Kaufpreis, in Schleswig-Holstein werden z. B. 6,5% fällig.

Hierfür steht im Kaufvertrag eine Klausel, wer, wie und wann die Grunderwerbssteuer zu zahlen hat. Sie wird einmalig üblicher Weise für die Käuferin bzw. den Käufer nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig. Hierüber informiert der Notar das zuständige Finanzamt, welches den Steuerbescheid mit der Zahlungsaufforderung samt 4-wöchiger Zahlungsfrist an die Käuferpartei sendet.

Doch Achtung, sollte der Käufer die Grunderwerbssteuer nicht zahlen, zieht das Finanzamt selbige vom Verkäufer ein – unbeachtet dessen, was im Kaufvertrag vereinbart wurde.

Erst wenn der Steuerbetrag beim Finanzamt eingegangen ist, wird der Kauf rechtsgültig. Und erst dann sendet das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Notariat. Dieses wiederum leitet die Bescheinigung an das Grundbuchamt weiter. Jetzt kann die Auflassungsvormerkung gelöscht, und das Eigentum im Grundbuch zugunsten der neuen Eigentümer eingetragen werden.

Werden Immobilien wie o. g. verschenkt oder vererbt, an Ehepartner oder Kinder verkauft, oder im Scheidungsfall an den anderen Partner überschrieben, fällt die Grunderwerbssteuer nicht an.

Für den Fall, dass Grundstück und Bebauung von völlig getrennten, nicht in Geschäftsbeziehung stehenden Anbietern erworben wird und zwischen dem Grundstückserwerb und dem Auftrag zur Bebauung an ein Bauunternehmen mindestens 6 Monate liegen, fällt eine reduzierte Grunderwerbssteuer an. Hier gilt der Hinweis, dass das Finanzamt dies sehr genau prüfen wird.