WEG-Versammlung vollständig online – jetzt auch dank KI?
Die Welle der Digitalisierung rollt – auch gerade in der Immobilienwelt. Nun hat Sie eine würdige Nachfolgerin gefunden. Die Medien sind voll davon, überall wird davon gesprochen ob es noch ohne sie geht. KI, die künstliche Intelligenz erobert jetzt die Immobilienmärkte. Und wirft die Frage auf: WEG-Versammlung vollständig online – jetzt auch dank KI?
Ein Beispiel
Dazu ein Erlebnis, dass ich unlängst in einem Seminar hatte. Ein sehr erfolgreicher Buchautor – Spiegel-Bestseller – möchte sein Buch in 7 Sprachen übersetzen lassen. Der Leiter eines Übersetzungsbüros für zahlreiche Sprachen möge ihm erläutern, worin der Unterschied liege, ob das Büro die Übersetzungen erstellt, oder KI dies quasi per Knopfdruck erledigt. Der Sprengstoff, der in dieser Frage enthalten ist, brauche ich Ihnen nicht zu erläutern. Nur soviel sei gesagt, der Büroleiter hatte mit dieser Frage keinen leichten Stand. Dass KI gerade in Bereichen, die digitalisierbar sind, enorm zugelegt, steht außer Frage.
Veränderungen stehen an
Mit der Immobilienpraxis haben vor genannte Entwicklungen insofern zu tun, dass sie die Eigentümerversammlung (ETV) – die hohe Ratsversammlung der Wohnungseigentümer – demnächst völlig verändern wird.
Die Eigentümerversammlung einst und Morgen
Vor ein paar Jahren gab es in der ETV nur Teilnahme oder nicht-Teilnahme. Eine Vertretung per Vollmacht war möglich, durch die Hausverwaltung, Miteigentümer, Beiratsmitglieder – soweit die Gemeinschaftsordnung oder die Teilungserklärung dies zulässt.
Online-Konferenz im Video-live-Modus
Eine wichtige, technische Entwicklung wurde durch Corona deutlich vorangetrieben und enorm populär. Die Online-Konferenz im Video-live-Modus wurde salonfähig. Heute sind zahlreiche Arbeitsprozesse überhaupt nicht mehr ohne vorstellbar.
Die aktuelle Lösung heisst Hybrid-ETV
Auf diesem Wege ist sie auch in die Eigentümerversammlung eingezogen. Einzelner Miteigentümer können per Mehrheitsbeschluss der WEG online an der ETV teilnehmen. Eine Eigentümerversammlung vollständige online abzuhalten, ist rechtlich bisher nicht möglich. Das WEG-Gesetz sieht Präsenzversammlung vor. Das online Zuschalten einzelner Eigentümer – die sogenannte hybride Versammlung der WEG – ist mittlerweile per Gesetz möglich.
Die Alternative heisst vollständig online
Die gängige Praxis der online-Konferenz und die rechtliche Grundlage für die Hybrid-ETV haben nun einen Gesetzesentwurf in die Diskussion gebracht, der die Grundlage für die vollständig online geführt ETV schaffen soll.
Dabei werden die Präsenzversammlung wie auch die Hybrid-ETV beibehalten und um diese Möglichkeit erweitert. Die Eigentümer der WEG sollen in Zukunft selbst bestimmen, wie die ETV abgehalten werden soll. Per Mehrheits-Beschluss soll in Zukunft die geeignete Form für die Versammlung festlegt werden.
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Teil II: WEG-Versammlung vollständig online – jetzt auch dank KI?
Pro Eigentümerversammlung `vollständig online´
Ein solcher Gesetzesentwurf findet einerseits Fürsprecher, die das Gesetz lieber heute als Morgen umgesetzt sehen möchten. Sie sehen folgende Vorteile in der Möglichkeit der online-Versammlung:
- Zeit- und Kostenersparnis für die Hausverwaltung wie die Eigentümer
- Anreisekosten für alle Teilnehmer entfallen
- Vereinfachung in der Terminierung einer ETV
- Anmietungskosten für die Versammlung entfallen
- Versammlungstechnik für Präsentation, Abstimmung, online-Teilnahme entfallen
- Die Kooperation von Hausverwaltung und WEG wird deutlich effizienter.
- Möglichkeiten zur Teilnahme auch von mobilen Endgeräten
- Höhere Teilnehmerzahl aufgrund vereinfachter Möglichkeiten online teilzunehmen
- Beschleunigen der Entscheidungsfindung, Abstimmung und Beschlussfassung
- Dringende Themen und Entscheidungen können kurzfristig ohne aufwändige Vorbereitung auf die Tagesordnung gebracht, diskutiert und beschlossen werden.
Contra Eigentümerversammlung `vollständig online´
Doch auch die bisherigen Lösungen Präsenz-Eigentümerversammlung oder die Hybrid-Versammlung haben Ihre Anhänger. Sie sehen die nachfolgenden Vorteile bzw. Nachteile durch eine online-ETV:
- Die persönliche Anwesenheit bietet mehr Möglichkeiten zum Austausch untereinander
- Auf individuelle Anliegen und Probleme kann flexibel und direkt eingegangen werden
- Online-Medien können für technisch nicht versierte Teilnehmer hinderlich sein
- Die online-Versammlung muss den Teilnehmern alle Möglichkeiten einer Präsenzveranstaltung insbesondere auch in der Ausübung Ihrer Rechte bieten
- Die Mitglieder der WEG müssen über die Möglichkeiten verfügen können:
- online per Bild und Ton in Echtzeit teilzunehmen
- Rede- und Stimmrecht ausüben
- Fragen zu stellen
- Einwände vorzubringen
- über das Podium der Hausverwaltung vor der Versammlung aufeinander einzugehen
- die anderen Teilnehmer einzeln klar und deutlich zu erkennen
- Die Hausverwaltung kann die Stimmung in der WEG besser sondieren und wahrnehmen
- Wie können Hausverwaltungen die für die ETV erforderliche Ausstattung bieten?
Einfache Software-Lösungen oder High-End?
Für die technische Umsetzung von online-ETV gibt es bereits eine Reihe von Lösungen. Diese beginnen in der einfachen Version bei den Video-Konferenz-Anwendungen wie zoom etc., die online mittlerweile Standard geworden sind.
Hinsichtlich Zugangsoption, Autorisierung der Teilnehmer, Rechteverwaltung, Datensicherheit, DSGVO haben sich am Markt Anbieter positioniert, die über sichere Portallösungen mit Registrierung verfügen.
Auch online verfügbare Funktionen für die Abstimmung und Auszählung der Stimmen, Ermittlung der Ergebnisse, Beschlussfassung, Protokollierung etc. werden angeboten.
Welche Lösung in welchem Umfang den Anforderungen für die Eigentümerversammlung gerecht werden, wird im Zuge einer anstehenden, möglichen Rechtsprechung zu klären sein.
Das Zauberwort heisst `mit´
Eines ist sicher, die Digitalisierung schreitet voran. Immer neue Lösungen für bisher „physische“ Prozesse drängen auf den Markt. Und wir sind gut beraten, hier mitzuwirken, mit zu diskutieren, mitzugestalten.
Fazit
Somit stellt sich die eingangs gestellte Frage – WEG-Versammlung vollständig online – jetzt auch dank KI? – in sofern, wie und wann diese Möglichkeit auch per Gesetz verabschiedet und technisch realisierbar wird.
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Cornelius Bierschenk, COBICODE Immobilien, München
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