Erben und Vererben von Immobilien – Das Erbe

Erben und Vererben von Immobilien Folge 2
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Erben und Vererben von Immobilien – das Erbe. Haben Sie Erfahrungen damit gemacht? Kennen Sie das Vermögen, das Sie einmal erben werden?

Für dieses Thema habe ich drei Folgen für Sie zusammengestellt:

Folge 1: Die Beteiligten (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am  20.05.2022)

Folge 2: Das Erbe (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am  27.05.2022)

Folge 2.1: Das Erbe – Ein Fallbeispiel (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 03.06.2022)

Folge 3: Erbschaft, Schenkung und die Steuerfrage (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am  10.06.2022)

Folge 2: Das Erbe

Vererbt wird in Deutschland Vermögen. Dieses besteht aus:

  • Barvermögen: z. B. Geld (bar, Konto)
  • Wertgegenstände: Schmuck, Kunst, Autos
  • Anlagevermögen: Wertpapiere, Anleihen, Aktien, Fondsanteile u. v. m.
  • Immobilien: Eigentum an Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Grundstücken

Ich betrachte hier die Immobilie als Vermögen, das von Eigentümer:innen vererbt wird.

Zu den weiteren Formen vererbbaren Vermögens weise ich an dieser Stelle darauf hin, dass Sie sich frühzeitig im Austausch oder zusammen mit den Erblasser:innen über das Bestehen und den Verbleib dieser Werte austauschen sollten.

Besser noch, Sie führen eine Bestandsliste (die regelmäßig aktualisiert wird), damit im Erbfall das gesamte Vermögen berücksichtigt und vererbt wird.

Eine Immobilie kann in unterschiedlichsten Formen bestehen. Das gleiche gilt für die Eigentümer:innen. Im einfachsten Fall gibt es genau eine:n Eigentümer:in für ein Wohnhaus oder eine Wohnung.

  • Der Eigentumsnachweis besteht in der Eintragung von Eigentümer:in im Grundbuch in Abteilung I mit Name, Vorname und Geburtsdatum. Bei Ehegatten, die bei Eheschließung den Familiennamen von Ehepartner:in oder einen gänzlich neuen Namen angenommen haben, ist der Geburtsname mit dem Verweis `geborene´ ebenfalls erwähnt.
  • Sind mehrere Personen, z. B. Ehepartner:in Eigentümer:in einer Immobilie, werden beide wie v. g. aufgeführt. Zusätzlich wird der jeweilige Eigentumsanteil in Prozent angegeben.
  • Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt. Häufig haben Gemeinden dort ein eigenes Grundbuchamt eingeführt.
  • Einsicht ins Grundbuch kann nur nehmen, wer selbst in diesem Grundbuch aufgeführt ist, eine Vollmacht von Eigentümer:in vorlegen kann, oder wer ein berechtigtes Interesse hat.

Die Eigentümergemeinschaft

Sind Erblasser:in in einer Eigentümergemeinschaft, können Sie den Teil vererben, dessen Eigentum Ihnen grundbuchrechtlich zusteht.

Eigentümergemeinschaften können in unterschiedlichsten Konstellationen bestehen. Das können Familienmitglieder, Verwandte, fremde Personen oder auch juristische Personen wie Gesellschaften etc. sein.

Der Eigentumsanteil

In der Regel ist es möglich, einen Eigentumsanteil zu veräußern. Sind Vorkaufsrechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft vereinbart, müssen diese bei einer Verkaufsabsicht zuerst geprüft und bedient werden.

Als Maßstab für den Wert eines Eigentumsanteils gilt der Verkehrswert einer Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls (Todestag von Erblasser:in). Diesen könne sie bei erfahrenen Immobilienmaklern oder Gutachtern für Immobilien erstellen lassen.

Werden mehrere Immobilien vererbt, gilt das gleiche wie vor genannt.

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Mein Hinweis

An dieser Stelle möchten ich Sie jedoch auf folgende Situation hinweisen.

Unsere nahen Vorfahren und im Besonderen die Elterngeneration haben enormes Vermögen aufgebaut.

Viele haben in Immobilien investiert, als Kapitalanlage, zur Selbstnutzung oder beides. So sind hochwertige Immobilie entstanden, die meist sehr teuer in der Anschaffung und Unterhaltung waren und sind.

Darüber hinaus sind diese Immobilien über die Jahre im Wert enorm gestiegen, ganz besonders in zuwanderungs-starken Ballungszentren.

Sie erinnern sich, Meldungen aus Presse und Medien sind ohne die regelmäßigen Schlagzeilen zu Preisexplosionen am Immobilienmarkt kaum mehr vorstellbar.

Das hat auch für das Erben und Vererben Folgen. Durch den starken Werteanstieg von Immobilien, spielen diese im Portfolio des Vermögens der Erblasser:innen eine zunehmend dominierende Rolle. Das gilt natürlich nur für diejenigen, die Immobilien als Asset in Ihr Vermögens-Portfolio aufnehmen.

Denn Immobilien – außer als Fonds – sind in der Regel langfristige Investitionen. Wer mehr Flexibilität oder höhere Renditen braucht, hat nur einen geringen Anteil an Immobilienwerten im Portfolio oder wählt gänzlich andere Anlageformen.

Womit ich zu einem wichtigen Punkt hinsichtlich Sparen, Kapitalanlagen, Investitionen und Immobilien komme. Es stellt sich die Frage, wem stehen welche Möglichkeiten und welches Kapital zur Verfügung, um ein Vermögen aufzubauen?

  • Manche bauen es sich durch geschicktes sparen und anlegen auf
  • Andere mit der richtigen Strategie, einer Arbeit, die viel Spass macht und erfüllt
  • Wieder andere schaffen es mit einem eigenen Unternehmen
  • Auch im Kontext einer Familie, kann über Generationen Vermögen erwirtschaftet werden
  •  Und natürlich bietet das Erben und Vererben Potential, Vermögen zu erben und es auch weiter auszubauen

Eines lässt sich sicher sagen, in Sachen Finanzen sollten nicht nur die Profis bestens informiert sein. Mehr noch, Finanzen sind neben Bildung, Beruf, Familie und Freunde die Tragenden Säulen einer Existenz.

Was Ihnen nicht unmittelbar zur Verfügung steht oder abrufbar ist, holen Sie es sich bei den Profis. Kaufen Sie sich Know-How bei Berater:innen mit speziellem Fachwissen und Erfahrung in ihrem Gebiet ein. Vergleichen Sie verschiedene Anbieter:innen und entscheiden Sie dann. Das kostet etwas, lohnt sich aber.

Professionelle Immobilienbewertung

Grundsätzlich sollten Sie darauf achten, dass der Wert der Immobilie:n von professioneller Seite ermittelt wird. Ist doch der Vermögensanteil, den Immobilien bilden, in vielen Fällen der größte Anteil. Zahlreiche Angebote am Markt bieten Bewertungen auf Zuruf, eine Hausnummer oder ähnliches. Im Erbfall brauchen Sie eine professionelle Immobilienbewertung oder ein Gutachten.

Der Verkehrswert einer Immobilie

Häufig unterscheiden sich Verkehrswert und erzielbarer Kaufpreis einer Immobilie. Der Verkehrswert beruht auf der Ermittlung von Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert einer Immobilie unter Wichtung unter den v. g. Werten je nach Immobilie (Wohnung oder Haus), Grundstück (insbesondere Grundstücksgröße, Bodenrichtwert) und Lage (Bodenrichtwert).

Gerade die Niedrigzinsphase für Immobilienkredite sowie die Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in den vergangenen 14 Jahre haben dem Vergleichswert zur Darstellung des Verkehrswertes deutlich zugetragen.

Liegt dieser doch näher am Marktgeschehen, sprich Angebot und Nachfrage, näher am erzielbaren Verkaufspreis und damit am Wert einer Immobilie.

Die Wertermittlungsverfahren

Inflation und aktuelle Zinsentwicklung werden Verhältnis und Bedeutung der drei Wertermittlungsverfahren untereinander in Zukunft verschieben.

Der bisher meist gewählte Vergleichswert einer Wohnimmobilie – der sich an aktuellen Verkaufspreisen vergleichbarer Wohnungen und Wohnhäuser orientiert – wird seine dominierende Stellung mit Sach- und Ertragswert teilen. Letztere haben einen stärkeren Bezug zu den stark steigenden Baupreisen, sowie Kredit- und Energiekosten.

Ein Fallbeispiel

Als Beispiel werde ich Ihnen in der nächsten Ausgabe meines Immo-Blogs ein Fallbeispiel für Erben und Vererben vorstellen. Es ist ein enorm spannendes Thema an einem sehr realen Fall demonstriert. Sie dürfen also gespannt sein und sich freuen auf die Fortsetzung.

Schlussbemerkung:

Dieser Beitrag soll Ihnen als Einführung in die Thematik Erben und Vererben mit Verweis auf wichtige Themenschwerpunkte dienen. Die dazu gehörenden Fragen stellen Anreize dar, sich den Schwerpunkten Schritt für Schritt zu nähern und Antwort auf die wichtigsten Kernfragen zu finden.

Der Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ist in keiner Weise ein Ersatz für eine qualifizierte juristische Beratung. 

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