Der Immobilienmarktbericht Frühjahr 2022 stellt die Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt in München und Bayern über die vergangenen 6 bzw. 12 Monate dar.
Wohnimmobilienmarkt
Die Marktbewegungen und -tendenzen der vergangenen Jahre haben sich auch im 2. Pandemiejahr fortgesetzt.
Anhaltend hohe Nachfrage, kaum Anlagealternativen am Kapitalmarkt, zunehmend geringes Angebot, niedriges Zinsniveau für Immobilienkredite haben die Kaufpreise für Wohnimmobilien weiter in die Höhe getrieben.
Das extrem niedrige Zinsniveau macht die Immobilie als Kapitalanlage in wachsendem Maße attraktiv. Fast die Hälfte der Wohnimmobilien, die in München gekauft werden, haben den Hintergrund Kapitalanlage.
Geändert haben sich bei den Immobiliensuchenden die Ansprüche hinsichtlich Lage, Größe und Zuschnitt.
Die Auswirkungen der Pandemie haben das Homeoffice als Arbeitsstätte für viele Berufstätige und Selbständige zur echten Alternative werden lassen.
In der Folge wurden größere Wohnungen oder gleich das Häuschen im Grünen zu den meist gefragten Immobilien. Dies bedeutet eine hohe Nachfrage in den Stadtrandbezirken und den Umlandgemeinden der Ballungszentren und größerer Städte, wo vor allem Doppel- und Reihenhäuser mit Garten gebaut wurden und werden.
Die hohe Nachfrage hat auch hier die teils noch moderateren Immobilienpreise steigen lassen.
Neubautätigkeit
Es wird Ihnen wohl nicht entgangen sein, es wird an allen Ecken und Enden gebaut. Baustellen finden sich auf Schritt und Tritt, wo Sie hinschauen reihen sich die Baukräne aneinander.
Eines ist sicher, es werden weiterhin Neubauten nachgefragt in einer Zahl, der die Genehmigungs- und Bautätigkeit nicht nachkommt. Auch die Bundesregierung hat sich dies mit der Forderung und Förderung von 400.000 Wohneinheiten (also Wohnung oder Haus) auf die Fahne geschrieben.
Nur müssen diese auch an den richtigen Standorten errichtet werden. Strukturstarke Gebiete im Raum der Ballungsgebiete und größerer Städte sind hier erste Wahl.
Derzeit verteilt sich die Neubautätigkeit gleichmäßiger übers Land und wird auch an strukturschwächeren Standorten betrieben. Angebot und Nachfrage werden hier je nach Lage zu steigenden oder auch fallenden Kaufpreisen führen. Dies wird bauwillige Privatpersonen bzw. Unternehmen veranlassen, Ihre Investitionen nachhaltig zu überdenken.
Klar ist, die Nachfrage ist hoch, es wird anhaltend viel geplant und gebaut. Das ist sehr gut, denn es signalisiert einen intakten, wachsenden Markt.
Hinter den Kulisse sieht es etwas anders aus. Im Schnitt ist die Zahl der Baugenehmigungen in 2021 wiederum um gut 3 % gestiegen. Dafür haben vor allem die dünner besiedelten Regierungsbezirke gesorgt.
In den Ballungszentren, kreisfreien Städte und in Oberbayern z. B. ist die Zahl der Genehmigungen teils zwischen 10 und 20% zurück gegangen.
In München ist ein Rückgang der Baugenehmigungen um 24% gegenüber dem Vorjahr festzustellen. Das heißt es wird bei anhaltend hoher Nachfrage in diesen Bereichen in den nächsten Jahren weniger neu gebaut werden.
Neubauförderung
- Die Förderungsmittel der Bundesregierung für Wohnungsneubau werden über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA zur Verfügung gestellt.
- Die kontinuierlich steigenden Preise für Baugrundstücke, Rohstoffe, Baumaterial und Energie machen Fördermittel zunehmend bedeutend in der Finanzierung von Wohnbauprojekten.
- Gleichzeitig sind die Fördertöpfe der Bundesregierung für Neubauten in diesem Jahr wiederholt ausgeschöpft.
Die aktuelle Situation stellt sich für Effizienzhaus(EH) und Effizienzgebäude (EG) wie folgt dar:
- Sämtliche EH-Stufen 55 und EH/EG-Stufen 40 in der einfachen Variante wurden gestrichen
- Für die Sonderklassen von EH/EG-40 wurden die Konditionen deutlich verändert
Die Antragstellung ist seit 21.04.2022 für folgende Stufen wieder möglich:
- Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse
- Effizienzgebäude-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse
- Voraussetzung für diese beiden Stufen ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude
Für die folgenden Effizienzhaus-Stufen ist eine Antragstellung nicht mehr möglich:
- Effizienzhaus-Stufe 40 mit Erneuerbare-Energien-Klasse und 40 Plus
- Effizienzgebäude-Stufe 40 mit Erneuerbare-Energien-Klasse
Weiterführende Informationen hierzu erhalten Sie z. B. von der KfW hier:
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Bundesfoerderung-fuer-effiziente-Gebaeude/
Förderungsmöglichkeiten für Einzelmaßnahmen zur Energieeffizienz an bestehenden Gebäuden können weiterhin bei der BAFA beantragt werden.
Weitere Informationen für Sie gibt es hier:
Bei Interesse, ich habe auf meiner Webseite COBICODE mehrere Beiträge in diesem Jahr bereits veröffentlicht. Die Inhalte haben sich durch die v. g. Neuerungen aktualisiert:
https://cobicode.de/sanierungsfoerderung-durch-kfw-kredite-wieder-moeglich/
https://cobicode.de/kfw-foerderstopp-fuer-klimafreundliches-bauen-relativiert/
Kaufpreisentwicklung
Nachdem in der Presse und in Fachmedien regelmäßig über Kaufpreisentwicklungen im Wohnimmobilienmarkt berichtet wird, berichte ich hier über die wichtigsten und neuesten Entwicklungen.
Die Immobilienpreise für Wohnen haben sich im Zeitraum Dezember 2020 bis Dezember 2021 nochmals um ca. 12% erhöht. Das ist ein repräsentativer Wert für Ballungsgebiete, Mittel- und Oberzentren, sowie alle größeren und Großstädte.
Diese Entwicklung ist stark abhängig von folgenden Faktoren:
- Landkreis
- Bezirk
- Gemeinde/Stadt
- Stadtteil
- Baujahr
- Baustandard
- Gebäudezustand
- Sanierungsmaßnahmen
- Energetische Sanierung
Es haben sich in manchen ländliche Gegenden Kaufpreissteigerungen im v. g. Zeitraum von über 30% ergeben. Diese sind jedoch in keiner Weise repräsentativ für den gesamten Markt. Sie lassen sich als Sonderfälle einordnen.
Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien
Hinsichtlich Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien möchten ich Sie auf eine interessante Gegenüberstellung hinweisen.
Die nachfolgenden Grafiken stellen verfügbares Einkommen je Einwohner:in (München bwz. Bayern), Kaufpreis für freistehende Einfamilienhäuser gegenüber.
Die letzte Grafik stellt die Entwicklung der Wohnungsbaukredite seit 2007 bis 2022 dar.
Seit Februar dieses Jahres sind die Zinssätze für Baukredite auf über 2% angestiegen. Auch hier berichten die Presse sowie Onlinemedien regelmäßig.
Die Gründe liegen in der seit 2021 rasant steigenden und anhaltend hohen Inflation, Versorgungs- und Lieferengpässen für Energie, Rohstoffe, Produkte und Materialien sowie dem Krieg in der Ukraine.
Preisauskunft
Sollten Sie für Ihre Immobilie eine genauere Auskunft hinsichtlich Wertentwicklung und aktuellem Preisniveau wünschen, können Sie sich über das Kontaktformular auf meiner Webseite COBICODE.DE oder per Email an info@cobicode.de gerne an mich wenden.
Informationen kann ich für ganze Städte bzw. Gemeinden, in München bis auf Stadtbezirk-Ebene gegeben werden. Eine Unterscheidung der Wohnimmobilien ist nach einfacher, mittlerer, guter bzw. sehr guter Wohnwert möglich.
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