Wie ermitteln wir den Wert einer Immobilie?
Um es vorweg zu sagen, den Wert einer Immobilie im Raum München zu ermitteln ist kein Geheimnis. Er wird durch mehrere Faktoren beeinflusst. Diese zu kennen, zu ermitteln und abzuwägen sind entscheidend für die Bewertung einer Immobilie. Dabei ist es gleich, ob es um eine Wohnung oder ein Haus geht, das Sie erwerben oder verkaufen möchten.
Die maßgebenden Faktoren sind:
- die geltende Gesetzeslage
- die Quellen für die kürzlich verbrieften Verkaufspreise
- die Bodenrichtwerte zum Zeitpunkt der Bewertung
- Angebot, Nachfrage und Preisniveau je Immobilientyp
- Kenntnisse über die Marktentwicklung und Lagequalität
- Wissen und Erfahrung in Baustandards und Bausubstanz
- Einschätzung von wertsteigernden Maßnahmen
- Baupotential bei Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern
Geltende Gesetzeslage
Das Baugesetzbuch (§194 BauGB) gibt die Verfahren vor, nach denen Bewertungen von Immobilien erfolgen sollen; die gängigen sind Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswert-Verfahren. Das klingt technisch und ist es in gewissem Sinn auch. Für Fachleute, die Bewertungen professionell erstellen, ist das Routine. Für Verkäufer und Käufer ist das von Bedeutung. Die Verfahren sind standardisiert, bringe Klarheit und machen Bewertungen nachvollziehbar.
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachter-Ausschuss einer Gemeinde alle zwei Jahre neu erstellt. Sie bilden den Wert des Grundstücksanteils verkaufter Immobilien in einem bestimmten Gebiet ab. Diese Werte werden in der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde aufgeführt. Sie sind bei der Ermittlung Wertes einer Immobilie sehr wichtig und hilfreich.
Marktkenntnis und Erfahrung
Kenntnisse über die Marktentwicklung in einem Stadtteil und die Einschätzung der Lagequalität im Umfeld einer Immobilie bekommen Immobilien-Fachleute durch Erfahrung. Und diese entsteht durch das wiederholte erfahren, bewerten und vermitteln von Immobilien über Jahre. Personen, die die Lage, den Markt und die Entwicklung über Jahre nicht kennen, können hier keine werthaltige Aussage machen.
Angebot und Nachfrage
Angebot und Nachfrage unterscheiden sich z. T. deutlich zwischen Orts- bzw. Stadtteilen. Als Gründe dafür sind vor allem eine vielschichtige Infrastruktur zu nennen. Mit Infrastruktur sind die Art und Anzahl verschiedener Angebote vor Ort gemeint. Diese sind z. B. Angebote für die Versorgung, Erziehung, Bildung, Verkehrsanbindung, Kultur und Erholungswerte.
Es kommt also im Einzelnen darauf an, welche und wie viele …
- Geschäfte, Supermärkte
- Arztpraxen, Apotheken
- Kitas, Kindergärten, Schulen
- Vereine, Sporteinrichtungen
- Musik-, Kunst-Einrichtungen auch von freien Anbietern
- Bus-, Tram-, U-Bahn-, S-Bahn-Haltestellen, DB-Bahnhöfe
- Anbindungen an das lokale und überregionale Straßennetz
- Spielplätze, Sportstätten, Grün- und Parkanlagen, Waldgebiete, Wiesen
… vor Ort bzw. in der Nähe vorhanden sind.
Kenntnisse aus der Bauwirtschaft
Kenntnisse zu Baustandards und Bausubstanz können über entsprechende Ausbildungen oder berufliche Tätigkeit in der Bauwirtschaft und benachbarten Wirtschaftszweigen erworben werden. Das gleiche gilt für die Bewertung von wertsteigernden Maßnahmen wie z. B.:
- Renovierungen der Bausubstanz (Fenster, Dach)
- energetische Sanierungen (Austausch der Heizungsanlage, Dämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke)
Die genannten Faktoren beeinflussen die Ermittlung von Immobilienwerten deutlich. Das wird stark vom gewählten Bewertungsverfahren beeinflusst. Denn oft hängt das geeignete Verfahren von folgenden Faktoren ab:
- Art der Immobilie (Wohnung oder Haus)
- Nutzungsart (selbst genutzt oder vermietet)
Letztlich entscheidet ein Bewerter, welchem Verfahren der Vorzug gegeben wird.
Ganz schön komplex eine Bewertung, finden Sie nicht auch? Deshalb ist es wichtig, dass eine Immobilien-Bewertung von Fachleuten erstellt wird. Und zwar solchen, die auch die Lage vor Ort sowie die Marktpreise dort in- und auswendig kennen.
Weiterführende Informationen erhalten Sie in nachfolgenden Links. Die Texte sind teils Gesetzestexte, juristisch also korrekt, jedoch für Laien nicht ganz einfach zu lesen. Unsere eigenen Texte sind natürlich von uns für Sie speziell geschrieben:
Bau-Gesetzbuch, § 194: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html
Sowie in unseren gesonderten Blog-Beiträgen zum Kauf und Verkauf von Immobilien
- „Wie Sie eine Immobilie kaufen“ (demnächst aktiv)
- „Wie Sie eine Immobilie verkaufen“(demnächst aktiv)
