Die größten Fehler beim Immobilienkauf

Die größten Fehler beim Immobilienkauf
Die größten Fehler beim Immobilienkauf - und wie Sie sie umgehen
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Die größten Fehler beim Immobilienkauf

Datum

… und wie Sie sie umgehen.

 

Damit der Immobilienkauf so abläuft, wie Sie es sich wünschen und wie sie die größten Fehler dabei umgehen.

Immobilienkauf war und ist zunehmend auch für ein jüngeres Publikum zwischen 20 und 40 zur Standardfrage geworden. Das eigene Apartment als Kapitalanlage zu Beginn der beruflichen Tätigkeit. Oder später, wenn die Kinder kommen und der Wunsch nach dem eigenen Haus mit Garten am Stadtrand im Grünen wächst und wächst.

Selbstgenutztes Eigentum oder Kapitalanlage

Immobilien kaufen ist zum Aufbau oder zur Anlage von Eigenkapital eine gute Sache. Gleiches gilt für selbstgenutztes Wohneigentum.

Vorteil

Sie suchen sich die Wunsch-Immobilie selbst aus und ziehen selbst ein. Üblicher Weise zahlen Sie dann die monatlichen Raten (Zins und Tilgung), und je nach Eigenkapital und Kreditvertrag, sind Sie eines Tages Eigentümer:in dieser Immobilie.

So kommen Sie zu Ihrer Wunschimmobilie

Damit das ganze so abläuft, wie hier beschrieben, sollten Sie mit Ihrem Immobilienwunsch auf alle Fälle die folgenden Punkte berücksichtigen – besser noch verinnerlichen und genau darauf achten. Dann haben Sie die Voraussetzungen auf genüssliche Feierabende auf dem Süd-West-Balkon oder im üppig grünen Garten geschaffen.

Die wichtigen Unterlagen einer Immobilie sollten Sie sorgfältig prüfen. Dazu gehören:

Das Grundbuch

  • Bitte vollständig überprüfen. Es gibt Einträge im Grundbuch, die auf andere Urkunden und Dokumente verweisen. Auch diese sollten geprüft werden.

Die aktuell gültigen Baupläne

  • achten Sie darauf, dass das, was vor Ort gebaut ist, auch genehmigt wurde. Und mehr noch sollten Sie prüfen, ob das Angebotene mit dem übereinstimmt, was zum Verkauf steht.

Das Baurecht

  • Sie möchten ein Grundstück kaufen, mit oder ohne Bebauung. Was darf auf dem Grundstück neu gebaut werden? Was und wieviel umbauter Raum oder einfacher gesagt – wieviel Haus – ist auf einem Grundstück genehmigungsfähig.
 

Die Teilungserklärung

  • Sie ist eines der wichtigsten Dokumente, wenn es um Eigentumswohnungen in einer WEG – Wohnungseigentümergemeinschaft – geht. Hier werden zahlreiche Angaben zum Grundstück, zum Gebäude, zu den Eigentumsanteilen einer Wohnung an einer WEG gemacht. Auf die Teilungserklärung wird im Kaufvertrag verwiesen, sie gehört also dazu.
 

Protokolle der Eigentümerversammlungen

  • Eigentümerversammlungen müssen laut WEG-Recht jährlich abgehalten werden. In den Versammlungen wird überwiegend darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum verfahren werden soll, sowie Renovierungs- und Sanierungsfragen, Verwaltungs- und Organisationsfragen erörtert und entschieden. Über die Inhalte, Abstimmungen und Entscheidungen der WEG werden jeweils Protokolle verfasst.

Der Energieausweis

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Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen:

  • Sie können sich eine Aufstellung der Maßnahmen über die vergangenen 10 Jahre machen lassen. Meist gibt es hierfür Planunterlagen, Angebote und Rechnungen der entsprechenden Maßnahmen.

Rücklagen

  • Da Sie mit dem Erwerb einer Immobilien – hier im Besonderen einer Eigentumswohnung – die zu einer Wohnung gehörigen Rücklagen mit erwerben, erfahren Sie hier auch den aktuellen Stand der Rücklage – der Wohnung wie auch der gesamten Wohnanlage.
  • Anhand dieser Zahlen lassen sich Rückschlüsse darauf ziehen, ob eine WEG einen realistischen Grundstock an Rücklagen anspart, oder ob eher gespart wird. Vor allem bei größeren Maßnahmen (Austausch der Heizung) macht sich dies bemerkbar. Ggf. sind bei geringen Rücklagen Sonderumlagen erforderlich.
 

Wer ist Verkäufer:in?

  • Prüfen Sie im Angebot, wer ist Eigentümer:in. In einem aktuellen Grundbuchauszug werden Sie diese Angabe finden. Lassen Sie sich einen solchen vorlegen oder prüfen Sie dies per Notariat.
  • Sind es mehrere Eigentümer:innen, klären Sie im Vorfeld des Kaufvertrags das Einverständnis innerhalb der Eigentümer:innen zum Verkauf.

Entspricht der Kaufpreis, zu dem eine Immobilie angeboten wird, dem Wert der Immobilie?

  • Zunehmend fällt  bei derart wachsenden Immobilienpreisen die Qualität der Mikrolage ins Gewicht. Das hat zur Folge, dass an manchen Standorten die Preise schneller steigen als an anderen.
  • Schauen Sie sich die Nachbarschaft einer Immobilie genauer an. Könnte auf der grünen Wiese nebenan gebaut werden? Oder das nette Einfamilien-Häuschen – schon etwas in die Jahre gekommen – eignet sich das nicht für einen deutlich größeren Neubau mit 6 – 8 Wohneinheiten. Das kann schnell passieren, gerade in Städten, in denen Bauland sehr knapp, und noch teurer geworden ist.
  • Und noch etwas, die Bayrische Bauordnung wurde Ende 2020 geändert. Hierzu ein interessanter Beitrag in meine Blog. Kommunen können seitdem entscheiden, ob Neubauten mit geringeren Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze und zur Nachbarbebauung gebaut werden können.
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Werden Käufer:innen durch das Niedrigzinsniveau leichtsinniger beim Immobilienkauf?

  • Wählen Sie als Immobilienkäufer:in keinen Kreditvertrag mit zu kurzer Zinsbindung und zu niedriger Tilgung. Grundsätzlich sollten Sie einen höheren Tilgungsanteil, einen festgeschriebenen Zinssatz und die Möglichkeit zu Sondertilgungen anstreben.
  • Gerade am Ende einer Zinsbindungsfrist oder eines auslaufenden Kreditvertrags könnte die Zinssituation ganz anders sein. Ist der Kredit dann noch nicht abbezahlt, müssen Sie neu verhandeln.
  • Viel Menschen – vor allem wenn Sie mit der Finanz- oder Kreditwirtschaft wenig zu tun haben, ist das Niedrigzinsniveau seit vielen Jahren geläufig. Weinige können sich vorstellen, dass sich dieses Zinsniveau verändert.
  • Und wer weiß schon, wo in 5, 10 oder mehr Jahren das Zinsniveau liegt. Die EZB hat erst letzte Woche in einer öffentlichen Bekanntmachung das 2% Zinsniveau als langfristiges Ziel bekräftigt. Sie hat dabei jedoch auch darauf hingewiesen, dass es kurzfristig stark davon abweichen kann.
  • Viele Menschen können schlecht einschätzen, was passieren könnte, wenn nach zehn Jahren ihre Zinsbindung ausläuft. Wer heute seinen ersten Kredit aufnimmt, kennt oft gar nichts anderes als die extrem niedrigen Zinsen. Dem fehlt die Erfahrung, sich überhaupt höhere Zinsen vorzustellen.
 

Worauf sollten Immobilien-Neulinge besonders achten?

  • Kreditanfragen bei Banken werden für ein Jahr in der Bonitätsakte gespeichert. Stellen Kreditinteressent:inn:en mehrere Anfragen bei unterschiedlichen Banken, kann es zu mehreren Einträgen in der Akte kommen. Das kann bei einer Bank zu dem Rückschluss führen, dass andere gespeicherte Anfragen nicht genehmigt wurden. Was dazu führen kann, dass die Kreditwürdigkeit von Interessenten unter Druck gerät, ggf. keine Kreditzusage erfolgt.
  • In jedem Fall empfiehlt es sich für ihren Immobilienkredit Anfragen bei mehreren Banken/Anbietern zu stellen und zu vergleichen. Das ist zwar ein Mehr an Aufwand, aber es lohnt sich. Und wenn Sie dafür lediglich einen bessere Verhandlungsposition gegenüber Ihrer Hausbank haben.

Kaufnebenkosten – schätzen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch ein

  • Was oft zu wenig berücksichtigt wird, sind die Kaufnebenkosten, die  zum eigentlichen Kaufpreis noch hinzukommt. Neben den Notar- und Grundbuchkosten, der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer kommen häufig noch Renovierungs- oder Umbauarbeiten, manche Immobilien brauchen Küche und/oder Bad, Fußboden oder Garten etc. aufgefrischt oder neu.
  • Berücksichtigen sie auch die Nebenkosten – bei Eigentumswohnungen das Hausgeld – realistisch. Oft werden diese Kosten als 2. Miete bezeichnet. Und bei den laufenden und zu erwartenden steigenden Energiekosten, sollten Sie hier deutlich mehr einkalkulieren.
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