Erben und Vererben von Immobilien – Schenkungen

Erben und Vererben von Immobilien – Schenkungen
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Erben und Vererben von Immobilien – Schenkungen

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Das Thema Erben und Vererben – insbesondere auch von Immobilien – ist komplex. Dafür gibt es im COBICODE Immobilien-Blog Miniserien. Für das aktuelle Thema habe ich drei Folgen für Sie zusammengestellt:

Folge 1: Die Beteiligten (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am  20.05.2022)

Folge 2: Das Erbe (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am  27.05.2022)

Folge 2.1: Das Erbe – Ein Fallbeispiel (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am

  03.06.2022)

Folge 3: Schenkungen – Erbschaft, Schenkung und die Steuerfrage (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am  10.06.2022)

Folge 3: Schenkungen – Erbschaft, Schenkung und die Steuerfrage

Die Erbschaft

Sie erinnern sich noch an Familie Baumgartner? Hier nochmals kurz ein Blick in Folge 2 – Ein Fallbeispiel:

<< … Aktuell stellt sich die Situation wie folgt dar:

Das Wohnhaus der Eltern wurde nach Absprache mit den Kindern vor einigen Jahren umfassend saniert. Das 3. Kind soll dieses Haus erben. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 550t EUR. Die Mutter wohnt dort alleine mit Pflegdienst und Hilfe aus der Verwandtschaft vor Ort. Die Wohnungen der beiden Kinder in München haben mittlerweile einen Marktwert von 1,1 Mio. und 1,3 Mio. EUR. Die Mutter wünscht sich eine faire Verteilung des Erbes…>>

Ich gehe in diesem Beitrag nur kurz auf die geltende Gesetzgebung hinsichtlich Erben und Vererben ein. Dieser Einblick dient als Grundlage für mögliche Lösungswege in Erbschafts- und Schenkungsfragen.

Am Beispiel der Familie Baumgartner werde ich noch näher darauf eingehen.

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Schenkungen

Die Gesetzeslage: das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz regelt die Möglichkeit der Schenkung

In Deutschland regelt das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz seit dem 01.01.2010 in seiner seitdem geltenden Form die Besteuerung von Erbschaften und die Möglichkeit von Schenkungen. Hierzu zählen auch Immobilien. Und daraus ergeben sich möglich und sinnvolle Wege, die Erblasser:innen im Zuge des Vererbens ihres Vermögens offenstehen.

Unterschiede in der Besteuerung macht die Gesetzgebung sowohl in der gesetzlichen Erbfolge wie auch im Bestand eines gültigen Testaments:

  • je nach Höhe des Freibetrages der Steuerklasse der Erbnehmer:innen
  • je nach Höhe des gesamt vererbten Vermögens (Wert in EUR) nach Abzug des jeweiligen Freibetrags
  • je nach Höhe des Steuersatzes der jeweiligen Steuerklasse der Erbnehmer:innen. Dieser ist abhängig von der Vermögenshöhe nach Abzug des jeweiligen Freibetrags

(siehe nachfolgende Grafik: Steuertarife für Erbfälle und Schenkungen – gültig seit 01.01.2010)

Steuertarife für Erbfälle und Schenkungen - gültig seit 01.01.2010

Die enormen Preissteigerungen im Wohnimmobilien-markt seit 2010 (in München im Schnitt 166% bis Ende 2021) haben Freibeträge für die Erbschaftsbesteuerung z. T. weit hinter sich gelassen.

Die Steuerfrage

Besteuerung und Bemessung nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz

Das Finanzamt zieht für die Bemessung der Erbschafts-, wie auch der Schenkungssteuer den Verkehrswert heran.

Die Höhe des Mehrwertes einer Wohnimmobilie oberhalb des jeweiligen Freibetrages wird vom Finanzamt besteuert und ist von Erb:innen zu entrichten. Für die Erbnehmer:innen kommt es nun darauf an, ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer anfällt. Das ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich.

  • Im günstigen Erbfall liegt der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert unterhalb der Freibetragsgrenze. Dann fällt keine Erbschaftssteuer an.
  • Liegt der Verkehrswert, den das Finanzamt feststellt, über der Freibetragsgrenze, kommt es auf den Wert darüber an. Denn dieser ist neben dem Steuersatz das Maß für die Höhe an Erbschaftssteuern, die fällig werden.
  • Möchten sie die Immobilie nicht veräußern, hängt dies vor allem davon ab, welche Möglichkeiten Erb:innen haben, die anfallenden Erbschafts-steuern zu finanzieren bzw. zu bezahlen.
  • Anders sieht es aus, wenn der Wert der Immobilie sich seit Erwerb vervielfacht hat. Dann kommt es auf die Anzahl der Erbnehmer:innen an. Danach richtet sich, wie hoch die entstehende Steuerlast pro Erb:in liegt. Verteilt sich die Erbschaftssteuer auf mehrere Personen, können diese aufkommende Steuerzahlungen leichter übernehmen. Eine einzige Person kann hier ggf. in Bedrängnis geraten.
  • Im Falle der Familie Baumgartner ist die Situation ungünstig, aber nicht unlösbar. Eine Tochter bewohnt schon seit vielen Jahren mit Ihrer Familie eine der beiden Wohnungen in München.
  • Da die Mutter Eigentümerin ist, wäre die Wohnung im Erbfall Teil der Erbmasse. Die Wertsteigerung der Wohnung seit Erwerb ist erheblich, was sicherlich ein äußerst positiver Aspekt ist. Die im Erbfall anfallenden Erbschaftssteuern sind jedoch ebenfalls enorm.
  • Nun würde Erbschaftssteuer für das gesamte Vermögen der Eltern Baumgartner anfallen. Hinzu kommt, dass die Mutter eine faire Verteilung des Erbes wünscht.

 

  • Es fielen also Ausgleichszahlungen unter den Geschwistern an. Das wäre für die Tochter in München aus finanziellen Gründen so zunächst nicht möglich. Da die Familie ein tragfähiges Miteinander lebt, kann sie auch mit Unterstützung einer Finanzberatung eine Lösung gefunden, mit der alle Beteiligten im Erbfall leben könne
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Ein Lösungsweg

Wie hätte eine Lösung auch aussehen können?

 
  • Dieses Gesetz ermöglicht, Vermögen bis zu bestimmten Freibeträgen steuerfrei zu verschenken. Für Vermögenswerte oberhalb der Freibeträge fallen Steuerzahlungen nach dem Schenkungssteuergesetz an. 
 
  • Die Höhe der Freibeträge können Sie wiederum der o. g. Tabelle: ` Steuertarife für Erbfälle und Schenkungen – gültig seit 01.01.2010´entnehmen. Alle 10 Jahre kann eine solche Schenkung an ein und dieselbe Person erneut erfolgen.
  • Es lässt sich also eine günstige Lösung für alle Beteiligten herbeiführen. Dafür sind rechtzeitige geführte Gespräche wichtig. Manches muss eingehend diskutiert und vorausschauend geplant werden.
 
  • Das Interesse ist voraussichtlich groß. Seien Sie sich gewiss, beim Erben geht es um Wert. Und da sind wir uns alle ähnlich, wir möchten wissen, was damit passiert.
  • Erfahrung im Thema Erben müssen sich alle erst aneignen. Online stehen zahlreiche Quellen im Internet zur Verfügung. Literatur zum Thema gibt es reichlich. Und Fachleute wie Anwälte und Steuerberater sind ebenfalls gerne behilflich.   

Steuerbefreiung

  • Weitere Themen wie z. B. Steuerbefreiung für, sowie Schenkung und Vererbung an Ehegatten und Lebenspartner:in sollten Sie berücksichtigen.
  • Auch das Thema Erben von Schulden oder das Ablehnen des Erbes hat Berechtigung. Es hängt, wie so oft, von der ganz persönlichen Situation von Erblasser:innen und Erbnehmer ab. Gut informiert zu sein hat auch bei diesen Themen oberste Priorität.

Schlussbemerkung:

Dieser Beitrag soll Ihnen als Einführung in die Thematik Erben und Vererben mit Verweis auf wichtige Themenschwerpunkte dienen. Die dazu gehörenden Fragen stellen Anreize dar, sich den Schwerpunkten Schritt für Schritt zu nähern und Antwort auf die wichtigsten Kernfragen zu finden.

Der Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ist in keiner Weise ein Ersatz für eine qualifizierte juristische Beratung. 

Quellen: 

https://de.wikipedia.org/wiki/Erbschaftsteuer_in_Deutschland

https://cobicode.de/erben-und-vererben-von-immobilien-die-beteiligten/

https://cobicode.de/erben-und-vererben-von-immobilien-das-erbe/

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