Welche Faktoren sind für den Immobilienwert entscheidend?

Welche Faktoren sind für den Immobilienwert entscheidend?
Faktoren, die den Wert einer Immbobilie entscheiden
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Welche Faktoren sind für den Immobilienwert entscheidend?

Datum

Lage, Lage, Lage

Der Wert einer Immobilie wird in der Immobilienbranche vor allem mit der Lage in Verbindung gebracht. Umgangssprachlich heißt das kurz, je besser die Lage, desto besser (= höher) ist der (mögliche) erzielbare Kaufpreis. So zumindest galt dies über viele Jahre.

Im Zuge der stetig zunehmenden Internationalisierung und dichteren Vernetzung der Märkte gewinnen weitere Faktoren zunehmend an Bedeutung und damit Einfluss auf die Immobilienpreise.

Zinsniveau für Hypothekenkredite

Das Zinsniveau an den Kapitalmärkten ist einer dieser wachsenden Faktoren, der unmittelbar auf das Preisniveau entscheidenden Einfluss nimmt.

Das Zinsniveau spielt bei der Vergabe von Immobilienkrediten – und somit beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien – eine dominante Rolle. Wird doch hier schon im Vorfeld entschieden, welchen Gesamtpreis also Kaufpreis, Kaufnebenkosten und insbesondere auch die Finanzierungskosten – Käufer:innen für den Erwerb einer Immobilie aufbringen müssen.

Finanzierungskosten

Mit Finanzierungskosten sind vor allem die Kosten für die Zinszahlungen eines Immobilienkredits gemeint. Und mehr noch entscheidet sich hier, ob die Käufer:innen finanziell in der Lage und persönlich bereit sind, diesen Gesamtpreis aufzubringen.

Das Zinsniveau für Hypothekendarlehen (bei Immobilienkrediten) ist z. B. seit dem Jahr 2000 bei 10 Jahren Laufzeit von über 6% auf unter 1% im Jahr 2020 zurückgegangen.

Das heißt die Finanzierungskosten sind prozentual günstiger geworden.

Steigender Barwert, steigende Immobilienpreise

Gleichzeitig stiegt mit den zurückgehenden Zinsen der Barwert – also der Gesamtwert regelmäßiger Zinszahlungen aus einem Hypothekendarlehen. Das hat den Wert einer Immobilie erhöht.

Somit ist das niedrigere Zinsniveau an den Kapitalmärkten für steigende Immobilienpreise mit ausschlaggebend.

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Wachsende Energiekosten

Die steigenden Energiepreise konnten Sie in den vergangenen Jahren bereits zunehmend beobachten. Und sie stellen es an den stetig wachsenden Energiekostenabrechnungen (Strom, Heizung), sowie höheren Beförderungs- und Produktions- und Warenkosten fest.

Ursachen sind die wachsenden Produktions- und Transportkosten für die Energieerzeugung . Diese sind vor allem auf die vom Gesetzgeber beschlossene Energiewende sowie zunehmende Auflagen für Klimaschutz und die CO2-Einpreisung.

Steigende Inflation als Preistreiber

Die Inflationsrate hat sich seit dem Jahr 2000 mehr oder weniger konstant um die 2%-Marke bewegt.

Zur Bankenkrise 2008 und 2012 lag sie bei max. 3%, in den Jahren 2010 und 2015 bei knapp unter 0%. Seit Ende 2021 steigt die Inflation wieder deutlich, teilweise auf fast 5%.

Ursachen

Die Ursachen sind weltweit, häufig durch die Pandemie und die hierdurch bedingten Maßnahmen, bedingt.

  • Rohstoffe, Produktionen und Produkte sind nur teilweise verfügbar
  • Wachsende Transportkosten aufgrund steigender Preise der Energieträger
  • Nicht zuletzt spielen zunehmende Klimaschutzauflagen eine Rolle

Das macht sich an den Märkten bemerkbar durch Preissteigerungen. Und verteuert die Baukosten in den vergangenen zwei Jahren erheblich.

Diese Entwicklung hält an, was weitere Baupreiserhöhungen zur Folge haben wird. Letztlich führt dies zu weiter steigenden Immobilienpreisen – vor allem in der Herstellung und Errichtung.

Fazit

Es lassen sich die Faktoren im Einzelnen genau betrachten. Sie bewegen sich jedoch nicht gleichmäßig in eine Richtung. Gründe und Ursachen weichen teils deutlich voneinander ab.

Sicher ist, die Lagequalität allein dient nicht mehr für Aussagen zum Immobilienwert und zu Preisentwicklungen am Immobilienmarkt.

Die Internationalisierung der Märkte und die weitere Globalisierung hat weitere maßgebende Faktoren in den Vordergrund gestellt.

Quellen:

https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/

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