Einschätzung der EZB
Nach Einschätzung der Europäischen Zentralbank (EZB) ist der Immobilienmarkt zu hoch bewertet. Der ihm unterstellte Europäische Rat für Systemrisiken (ESRB), wurde als Reaktion auf die Finanzkrise 2008/2009 im Zuge einer Neuordnung der Banken- und Finanzaufsicht geschaffen. Der ESRB weist auf mögliche Überbewertungen am Immobilienmarkt hin und fordert vom Gesetzgeber strengere Vorschriften.
Die EZB zählt die Wohnimmobilienmärkte in Deutschland, Österreich und den Benelux-Ländern zu den deutlich überbewerteten, die Preise steigen hier rascher als im übrigen Euro-Währungsraum. Dadurch werden diese Immobilienmärkte anfälliger für mögliche Preiskorrekturen.
Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise erfolgt in allen Bereichen, sowohl in den Städten – besonders den Big-7 – den Metropolregionen, wie auch auf dem Land.
Die Sicht der Deutschen Bundesbank
Auch die Deutsche Bundesbank sieht in den letzten Jahren zunehmend eine Überbewertung zwischen 10 – 30 Prozent bei Wohnimmobilien in Deutschland. Der Preisanstieg bei Wohnungen und Wohnhäusern hat bis Ende 2021 gegenüber dem Vorjahrquartal um 12% zugenommen. Das ist im Bereich Wohnimmobilien der größte Preisanstieg seit Anfang 2000.
Dennoch sind Nachfrage und Kaufinteresse in Deutschland gerade im Wohnsegment anhaltend hoch. Dieser Trend besteht seit Jahren und ein Wende ist derzeit nicht abzusehen. Solange das Zinsniveau auf historisch niedrigem Niveau weiter besteht, kann und wird diese Entwicklung anhalten.
Faktoren die den Immobilienmarkt beeinflussen
Es haben sich in den vergangenen Jahren, auch durch die Corona-Pandemie begünstigt, Faktoren entwickelt, die Einfluss nehmen können auf den Immobilienmarkt, die Kreditvergabe und die Immobilienpreise.
- wachsende Inflation aufgrund von Materialmangel, Lieferengpässen und anwachsender Nachfrage aufgrund der erstarkenden Weltwirtschaft
- die daraus resultierenden stark gestiegenen Baukosten in den letzten Jahren
- zunehmende Auflagen an die technische Mindestausstattung für effiziente Gebäude besonders im Neubaubereich
- Wachsende Rohstoff-, Energie- und Produktionspreise, die von Unternehmen an den Markt und die Verbraucher weitergegeben werden
- kontinuierlich anziehenden Energiekosten in allen Sektoren (Strom, Wärme, Verkehr)
- Rückkehr zum Mehrwertsteuersatz von 19%
- CO2 – Bepreisung seit 2021 für Wärme und Verkehr, die zu wachsenden Energiekosten beitragen
Der Energiesektor ist aufgrund der von der Bundesregierung beschlossenen Energiewende in eine wichtige und anhaltende Diskussion zwischen Politik, Wirtschaft und Öffentlichkeit getreten. Ein Ende von Preisentwicklungen aufgrund von Abbau, Umstrukturierung und Neuentwicklung in der Energieerzeugung und -distribution ist nicht in Sicht.
Die Lage aus Sicht der UBS
Die schweizerische UBS-Bank sieht klar anhaltende Abweichung des Preisniveaus von Immobilien gegenüber grundlegenden Daten einer Volkswirtschaft wie Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungsbewegung.
Laut einer von der UBS durchgeführten Studie liegt München im Zeitraum Mitte 2020 bis Mitte 2021 hinsichtlich dieser Abweichung hinter Frankfurt/Main weit vorn in der Eurozone.
Die Experten der UBS sehen jedoch auch den Wandel, den diese Entwicklung auf den Immobilienmarkt vor Ort hat.
Der lokale Markt im Raum München
In München findet zunehmend ein Abwandern zu bzw. ein Wachstum in die umliegenden Gemeinden statt. Teils geringere Immobilienpreis, und ein größeres Angebot an Immobilien mit mehr Wohnfläche (Home-office) stützen diesen Trend.
Hierzu zählen in München sowohl die Landkreise München, Dachau, Freising wie auch das Fünf-Seen-Land.
Erstmals seit Beginn der 1990er Jahre sind die Preise außerhalb Münchens schneller gestiegen als innerhalb – so die Studie. Diese Entwicklung werde sich fortsetzen.
UBS-Studie “Global Real Estate Bubble Index”.
Fazit des Autors (COBICODE)
Es stellt sich an dieser Stelle nicht die Frage, wer hat Recht – mehr oder weniger. Es sind zahlreiche ernsthaft beobachtete und recherchierte Marktgeschehen dabei.
Diese werden je nach Autor/in aus einem ganz bestimmten Blickwinkel oder unter der Priorisierung besonderer Aspekte betrachtet. Dafür stehen die v. g. Institute und Einrichtungen und dafür sind sie z. T. einberufen worden.
Wichtiger ist unseres Erachtens, einerseits zuverlässige Informationsquellen mit stichhaltigen Daten, Recherchen und Studien an Hand zu haben. Andererseits ist ein kontinuierlicher, aktueller Informationsfluss über die o. g. Entwicklungen am Markt obligatorisch.
In diesem Sinn bleiben Sie auch weiterhin gut informiert!
