Münchner Immobilienfrühling 2023 – 3 von 4 Wohnimmobilien in München werden nicht verkauft
Die Zinswende der EZB im Juli 2022 zeigt ihre Auswirkungen am Immobilienmarkt. Kredite für Wohnimmobilien sind seit 2021 deutlich teurer geworden. Der Zinssatz ist seitdem um fast das 4-fache gestiegen (2021: ø 1,09%, 04.2024: 3,6 – 4,4%). Berücksichtigt man einen durchschnittlichen Anteil an Eigenkapital von ca. 25% und 2% Tilgung sind Kredite aktuell um bis zu 100% teuer im Vergleich zu 2021.
Für eine Wohnung in München mit Kaufpreis € 700.000,- wurde für den Käufer 2021 bei o. g. Konditionen eine monatliche Rate von ca. € 1.300,- fällig. Würde der Käufer die Wohnung heute – also 04.2023 – erwerben, wird eine Monatsrate von ca. € 2.600,- fällig. Hier noch ein weiteres Beispiel für ein Haus mit Garten.
Für eine Doppelhaushälfte oder Reihenhaus in Stadtrandlage München / Landkreis München mit Kaufpreis € 1.200.000,- wurde für den Käufer 2021 bei o. g. Konditionen eine monatliche Rate von ca. € 2.250,- fällig. Würde der Käufer das Haus heute – also 04.2023 – erwerben, wird eine Monatsrate von € 4.500,- fällig.
Die beiden Rechenbeispiele zeigen, die Zahl potentieller Käufer hat sich seit 2021 deutlich verringert. Hier drängen sich zwei Fragen auf:
- Was tun die Interessenten, die eine Immobilie suchen, die geeignete Immobilie jedoch nicht finanzieren und somit nicht erwerben können?
- Was machen Immobilieneigentümer im Raum München mit nicht verkauften Wohnungen oder Häusern?
Es fehlt nicht an Nachfrage, weder nach Wohnungen noch nach Häusern. Zahlreiche Interessenten können sich die Immobilien nur aktuell nicht leisten. Die Finanzierungskosten und damit die monatliche Belastung für Kreditnehmer hat sich in den vergangenen zwei Jahren verdoppelt. Die Zahl der Käufer, die Kaufverträge abschließen, hat somit deutlich abgenommen.
Oft hat die Verkaufsabsicht des Eigentümers einen fassbaren Hintergrund, das Kapital aus dem Verkauf wird an anderer Stelle gebraucht. Sei es der Kauf einer anderen Immobilie, der Umzug in eine andere Stadt, eine Erbangelegenheit oder ein anderes Investment.
Was passiert, wenn die Immobilie nicht verkauft wird, da sich kein Käufer findet, der den Kaufpreis zahlen möchte oder zahlen kann?
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Es bleiben folgende Möglichkeiten für Käufer und Verkäufer:
- Das Angebotspreis-Niveau wird an die aktuelle Marktsituation und das Zinsniveau am Kreditmarkt angepasst. Damit erhöht sich die Anzahl der Interessenten, die über den Kaufpreis bzw. einen Immobilienkredit mit monatlich finanzierbaren Raten verfügen können.
- Käufer und Verkäufer nähern sich in Kaufpreisverhandlungen auf einen Kaufpreis, den beide Seiten mittragen. Das erfordert von beiden Seiten im Rahmen des Möglichen ein aufeinander zugehen.
- Die beiden Parteien treffen sich am Mietmarkt wieder. Hier sind die Kosten und die Verbindlichkeiten deutlich geringer. Diesen Weg gehen derzeit viele Kaufinteressenten. Ob sie bei der stark steigenden Nachfrage nach Mietobjekten überhaupt zum Zuge kommen, ist fraglich. Für Verkäufer von Wohnimmobilien ist Vermietung keine Lösung, denn es vertagt nur das Problem, bietet jedoch keine Lösung.
Was ist aus Ihren Immobilienträumen geworden?
Konnten Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis einigen?
Oder gab es keine zielführenden Kaufpreisverhandlungen?
Wie läuft die Vermarktungen Ihrer Immobilie aktuell, wie zufrieden sind Sie damit?
Welche Erfahrungen haben Sie gemacht und was wünschen Sie sich von einem Immobilienvermittler?
Für Ihre weiteren Fragen zu Immobilien stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Noch ein Hinweis:
Die neuesten Beiträge zum Münchner Immobilienmarkt können Sie hier nachfolgend aufrufen:
Münchner Immobilienmarkt Frühling 2023 – Teil III
Münchner Immobilienmarkt Frühling 2023 – Teil I
Sollten Sie die Beiträge zum Münchner Immobilienmarkt interessant und/oder hilfreich finden, können Sie sich schon heute auf die nächsten Ausgaben freuen.
Ach ja, nur noch eines, als Schmankerl sozusagen: demnächst können Sie sich COBICODE´S neueste Beiträge zum Münchner Immobilienmarkt brandaktuell zuschicken lassen. Wie das geht, verrate ich Ihnen rechtzeitig.
Mit den besten Wünschen aus München
Cornelius Bierschenk
COBICODE IMMOBILIEN, München
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