Der in Deutschland geltende Energieausweis ist grob gesagt in den Jahren nach 2000 entstanden. Seit 2000 besteht das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Daraus wurde in 2002 die Energieeinsparverordnung (ENEV). Diese galt bis 2020 als Instrument der Bundesregierung zur Umsetzung energie- und klimapolitischer Ziele. Das EEG wurde 2020 durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt.
Wir gehen hier deshalb genauer darauf ein, weil es immer wieder Neuerung in der Gesetzgebung gab und wahrscheinlich auch geben wird. Und das ist wichtig für private Verbraucher. Die Gesetzgebung und der daraus entstandene Energieausweis macht Bauherren und Immobilieneigentümern zunehmend Vorgaben, wie und von wem der Energieverbrauch und Energiestandard eines Gebäudes zu bestimmen und zu bewerten ist. Und mehr noch, wie diese in der Vermietung und im Verkauf von Wohnimmobilien zu kommunizieren sind.
Zunächst gibt es den Energieausweis sowohl für Wohn- wie auch nicht Wohngebäude, die dem Aufenthalt von Menschen dienen. Sobald es entsprechende Neuerungen in der ENEV gab – alle paar Jahre also – hat sich dieser entsprechend geändert.
Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand bzw. Standard eines Gebäudes. Dabei wird – stark vereinfacht gesagt – das Gebäudevolumen in Verhältnis zur Gebäudehülle gesetzt. Dann werden Energieverbrauch oder Energiebedarf ermittelt. Beim Verbrauchsausweis wird der tatsächliche Verbrauch an Heizenergie der letzten drei Jahre berücksichtig. Beim Bedarfsausweis wird stattdessen der Bedarf an Heizenergie aufgrund der Dämmwerte der verwendeten Baumaterialien mit eingerechnet. Darüber hinaus spielen verwendete Fenster, Türen, Dach, Heizungstyp, Energieträger (Öl, Gas, Holz, Wärmepumpe etc.) usw. eine wichtige Rolle.
Und noch etwas ist zu bemerken: der Heizenergieverbrauch besteht aus der Beheizung der Wohnräume und dem Warmwasserverbrauch. Das wird im Energieausweis ebenfalls aufgeführt – zumindest in den Energieausweisen jüngeren Datums.
Jetzt könnte man sagen, ist doch gar nicht so schwierig. Liegen die Abrechnungen für die Heizkosten vor und der Energieberater sich ggf. die Immobilie vor Ort genauer angesehen, ist der Energieausweis zügig bestellt und angefertigt. Und das stimmt auch so. Genau das ist gängig Praxis. So sind die Vorgaben des Gesetzgebers. Sie können als Immobilieneigentümer für die Vermietung oder den Verkauf ihrer Immobilie den Energieausweis dem Makler Ihres Vertrauens überreichen. Oder der Makler hat diese Aufgaben für Sie übernommen – was professionelle, freundliche Makler sicher gerne für Sie tun werden.
Was der Ausweis kann, ist Angaben über Bedarf oder Verbrauch an Heizenergie machen. Er wird ja auf Grundlage von Abrechnungen und tatsächlich vor Ort vorgefundener Bausubstanz etc. erstellt. Was der Ausweis nicht kann, ist die Heizgewohnheiten der Bewohner zu berücksichtigen – z. B. ob sie gerne regelmäßig ein Bad nehmen. Oder ob Sie Kinder haben, die häufiger baden. Oder ob Sie sich im Winter den Luxus leisten, sich in Bluse oder T-Shirt in der Wohnung aufzuhalten.
Hinzu kommt auch, dass der Energieausweis nicht die Anzahl der Bewohner berücksichtigt. Denn dies bedeutet, mehr beheizte Zimmer und einen höheren Warmwasserverbrauch.
Sie sehen, der Gesetzgeber gibt sich viel Mühe, Ihnen ein hilfreiches, aussagekräftiges Instrument an Hand zu geben. Doch das hat alles seine Grenzen. Und dann sind Sie gefragt.
Schauen Sie sich den Energieausweis einer Immobilie, die Sie eventuell erwerben wollen, genauer an. Stellen Sie Fragen an den Makler, der die Immobilie anbietet. Oder Fragen Sie z. B. bei der Besichtigung die Verkäufer oder Bewohner doch gleich selbst.
Der Energieausweis ist zwei Varianten verfügbar, dem verbrauchsorientieren und dem bedarfsorientierten Ausweis. Sie werden für Gebäude unterschiedlicher energetischer Ausstattung im Verkauf und der Vermietung von Gebäuden mittlerweile standardisiert vom Gesetzgeber vorgegeben und sind Käufern und Mietern rechtzeitig vorzulegen. Welcher Ausweis gefordert wird, richtet sich nach Art, Größe, Baujahr und energetischer Qualität/Standard eines Gebäudes. Nachfolgend sind die beiden Ausweis-Varianten beschrieben:
Verbrauchsorientierter Ausweis:
- für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die laut Wärmeschutzverordnung 1977 oder danach errichtet wurden
- für Wohngebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr
- für Wohngebäude gleich welchen Baujahrs, die der Wärmeschutzverordnung 1977 seit Errichtung oder durch nachträgliche Sanierung entsprechen
- berücksichtigt den tatsächlichen Wärmeenergieverbrauch der letzten 3 Jahre
- bildet NICHT die Heizgewohnheiten (durchschnittliche Raumtemperatur) oder die Nutzungsperioden eines Hauses/Wohnung ab (z. B. Leerstand)
- Kommt generell bei Gewerbeimmobilien zum Einsatz
- Bei gemischt genutzten Gebäuden mit Wohnen/Gewerbe wird getrennt berechnet
- wird von Energiesachverständigen, Fachingenieuren, Architekten angeboten
- deutlich günstiger als der bedarfsorientierte Energieausweis
- Kosten: ca. 50 bis 100 € für ein Einfamilienhaus
- Billiganbieter im Internet genau prüfen!
- Gültigkeitsdauer: ab Erstellungsdatum 10 Jahre
Bedarfsorientierter Energieausweis:
- Für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die vor 1977 errichtet wurden und über keine nachträgliche Sanierung nach Wärmeschutzverordnung 1977 verfügen
- berücksichtigt den rechnerisch ermittelten Wärmeenergiebedarf eines Gebäudes
- Für Neubauten
- wird von Energiesachverständigen, Fachingenieuren, Architekten und auch im Internet angeboten
- deutlich teurer als der verbrauchsorientierte Energieausweis
- Kosten: ca. 300 € – 500 € für ein Einfamilienhaus
- Billiganbieter im Internet genau prüfen!
- Tipp: In Wohnanlagen (WEG) liegt i. d. R. der Hausverwaltung ein Energieausweis vor
- Gültigkeitsdauer: ab Erstellungsdatum 10 Jahre
Auf Grundlage dieser Angaben wird ein Gebäude einem bestimmten Energiewert und somit einer entsprechenden Energieeffizienzklasse zugeordnet.
Der Energieausweis enthält folgende Informationen:
- Baujahr der Immobilie
- Effizienzklasse der Immobilie
- Energieträger für die Heizung im Gebäude
- Endenergiebedarf oder Energieverbrauchswert
- Primärenergiekennwert (PE-Kennwert) stellt den energetischen Aufwand dar, die Wärmeenergie einem Gebäude zur Verfügung zu stellen. Gebäude, die mit erneuerbaren Energieträgern versorgt werden, liegen hier deutlich besser, als konventionelle wie Öl oder Gas
- CO2-Emmissionen, die durch den Primärenergieverbrauch in einem Gebäude entstehen (seit Pflicht)
Käufer und Mieter erhalten so eine wichtige Informationsquelle über den energetischen Zustand eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer Nutzungseinheit. Sie erhalten auf diese Weise die Möglichkeit, Vergleiche zu ziehen und die zukünftigen Wärmeenergiekosten besser einzuschätzen.
Da der Energieausweis immer für ganze Gebäudeeinheiten erstellt wird, lässt sich daraus keine Aussage über den Wärmeenergieverbrauche einzelner Einheiten ablesen. Das gilt insbesondere für Dachgeschosswohnungen. Dies haben ein ungünstigeres Raumvolumen zu Gebäudeaußenhülle-Verhältnis. Im Durchschnitt liegt der Wärmeenergieverbrauch höher als in einer Etagenwohnung.
Empfehlung: Der Energieausweis gibt eine Orientierung über den energetischen Zustand und bisherigen Energieverbrauch durch die jeweiligen Bewohner. Er ist kein universell gültiges Messinstrument. Prüfen Sie den Energieausweis genau. Legen Sie Ihn ggf. einem Experten vor.
Beispiel: Seite 2 eines Energieausweis-Formulars: Berechneter Energiebedarf
Beispiel: Seite 3 eines Energieausweis-Formulars: Erfasster Energieverbrauch
