Erben und Vererben von Immobilien – welche Erfahrungen haben Sie gemacht?
Erben und Vererben von Immobilien nimmt in Deutschland von Generation zu Generation deutlich zu.
Haben Sie schon einmal eine Immobilie vererbt oder geerbt? Welche Erfahrungen haben Sie gemacht? Waren Sie schon einmal in der glücklichen Situation Erblasser:in oder Erbnehmer:in zu sein?
Das Thema Erben und Vererben – insbesondere auch von Immobilien – ist komplex. Deshalb gibt es in meinem Immobilien-Blog eine Neuerung.
Komplexe Sachverhalte stelle ich zukünftig in kleinen Serien dar. Das hat den Vorteil, dass die Beiträge überschaubar bleiben und ich dennoch mehrere Aspekte ein und desselben Themas beleuchten kann.
Und wenn Sie ein Thema interessant oder besonders spannend finden, können Sie sich auf die Fortsetzung in der nächste Folge von COBICODE´S Immo-Blog heute schon freuen.
Zum Thema Erben und Vererben von Immobilien habe ich eine Serie von drei Folgen für Sie zusammengestellt:
Folge 1: Die Beteiligten (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 20.05.2022)
Folge 2: Das Erbe (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 27.05.2022)
Folge 2.1: Das Erbe – Ein Fallbeispiel (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 03.06.2022)
Folge 3: Erbschaft, Schenkung und die Steuerfrage (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 10.06.2022)
Folge 1: Die Beteiligten
Viele von Ihnen werden sich die folgende Fragen schon gestellt haben. Das Erben und Vererben kann sehr wohl ein erfreuliches Ereignis sein, sowohl für diejenigen, die vererben, die Erblasser:innen, wie auch diejenigen, die erben, die Erbnehmer:innen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Kapital, Aktien, Wertgegenstände oder Immobilien handelt.
Aber hat das Erben nicht auch eine Kehrseite, von der niemand gerne spricht? Man hört und liest ja so Einiges.
- In der Tat gilt es beim Erben und Vererben die Gesetzeslage und Rechtsprechung zu beachten.
- Eine ganze Reihe von Vorkehrungen und Absprachen sind zu treffen. Dies deshalb, damit die Beteiligten und Berechtigten mit der Art und Weise – also dem WIE – und dem WAS des Erbens und Vererbens einverstanden sind.
Die Angelegenheit soll so reibungslos wie möglich ablaufen. Das klingt etwas kompliziert? Das kann es werden, muss es jedoch nicht!
Genau deshalb schreibe ich diesen Blog-Beitrag, um Ihnen den Vorgang Erben und Vererben hier als Außenstehende, also nicht Beteiligte, darzustellen.
Sie können sich also zurücklehnen und in aller Ruhe zuschauen, was ein Erbfall alles mit sich bringen kann.
Bei unserem heutigen Thema ist von großer Bedeutung, welche Fragen zu stellen und welche Antworten erforderlich sind.
Mit anderen Worten, es geht darum, Klarheit zu schaffen unter den Beteiligten, Absprachen zu treffen und offen miteinander zu sprechen.
Von großem Vorteil ist es, wenn dies miteinander ausgetüftelt und zu Papier gebracht wird – lange bevor der Erbfall eintritt.
Dann nämlich sind im besten Falle die Interessen aller berücksichtigt. Die Schriftform ist nicht nötig, hilft jedoch den Beteiligten sich im Bedarfsfall zu erinnern.
In diesem Schriftstück bekunden sich die Parteien – Erblasser:innen und Erbnehmer:innen schon im Vorfeld wie die Erbenseite sich verhält, wenn der Erbfall eintritt. Bei einzelnen Erbnehmer:innen erübrigt sich dieser Schritt.
Bei mehreren ist er um so hilfreicher, haben sich die Erben dann nämlich über den Erbfall schon Gedanken gemacht. Im besten Falle wurde er einmal komplett durchgespielt.
Ich beleuchte in diesem Beitrag insbesondere den Aspekt Immobilien vererben.
Kapital, Aktien und weitere Vermögenswerte werden hier erwähnt, finden jedoch keine weitere Betrachtung. Das würde die Möglichkeiten und die Ausrichtung meines Blogs übersteigen.
Doch nun zum Thema, worauf ist zu achten, wo liegen die Fallstricke, was sollten sie vermeiden und welcher Weg lohnt sich für die Beteiligten, gerade auch wenn es sich beim Erbe um Immobilien handelt?
Die Empfehlung, das Thema Erben und Vererben frühzeitig, systematisch nach einem wie auch immer gearteten Plan anzugehen und niederzuschreiben, gebe ich Ihnen gleich zu Anfang mit auf den Weg.
Ob Sie alleine erben, sich in einer Erbengemeinschaft finden, erbberechtigt oder enterbt werden, tragen Sie alle Fragen, die aufkommen zusammen und suchen Sie nach den richtigen Antworten.
Dabei kann und sollte Ihnen juristischer Beistand mit dem Spezialgebiet Erbrecht zur Seite stehen. Dann stehen Sie diesbezüglich auf der sicheren Seite.
Gleich ob Sie das Thema interessiert oder Sie in der einen oder anderen Form anspricht, mit den nachfolgenden Fragen möchten ich Sie auf Kernthemen beim Erben und Vererben aufmerksam machen. Hier spielt die Rechtslage eine herausragende Rolle.
Gibt es ein gültiges Testament?
An die Gültigkeit eines Testaments sind bestimmte Voraussetzungen bzw. eine klar definierte Form vorgeschrieben. Einige ganz wichtige davon sind:
Vollständig handschriftliche Abfassung mit Angabe von Vor- und Nachname, Ort, Datum und eigenhändiger Unterzeichnung durch den/die Erblasser:in.
Erblasser:innen müssen testierfähig sein. Ganz wichtig, dazu zählt z. B. im vollen Besitz der geistigen Kräfte und der Urteilsfähigkeit zu sein.
Liegt ein solches, gültiges Testament vor, hat dieses Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge. Es gelten noch eine ganze Reihe weiterer Bedingungen, die im Einzelfall zu klären sind.
Wie ist die gesetzliche Erbfolge?
Das ist dann von Interesse, wenn kein (gültiges) Testament der Erblasser:innen vorliegt. Darüber sollten sich im Besonderen Erblasser:in, Ehe- oder Lebenspartner:in, leibliche Kinder etc. im Klaren sein.
Die deutsche Rechtsprechung ist hier eindeutig. Auch hierzu finden Sie im Internet zahlreiche teils ausführliche und qualifizierte Webseiten, die Ihnen hilfreich sein können. Eine fundierte Rechtsberatung ersetzen sie jedoch nicht.
Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge. Diese lassen Sie sich am besten von einem Juristen mit fachspezifischer Qualifizierung – also Erbrecht – zu ihrem konkreten Fall beraten und die Erbfolge erläutern.
Wer erbt wieviel?
Wer wieviel erbt ist vom Verwandtschaftgrad abhängig. Je näher die Verwandten Erblasser:innen stehen, desto mehr steht ihnen laut Rechtssprechung zu.
Kinder und Enkeln steht mehr zu als Geschwistern, Neffen und Nichten. Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen kommen anschliessend.
Nähere Verwandte schließen weiter entfernte Verwandten von der Erbfolge aus.
Weiteres hierzu wird im Erbschein aufgeführt.
Das gesetzliche Erbrecht der Verwandten richtet sich nach dem sogenannten Parentel- oder Ordnungssystem. Danach werden Verwandte je nach Abstammung in Ordnungen aufgeteilt:
- Ordnung (§ 1924 BGB): Kinder der Erblasser:innen und Enkelkinder
- Ordnung (§ 1925 BGB): Eltern der Erblasser:innen, Geschwister, Nichten und Neffen. Geschiedene Elternteile der Erblasser:innen zählen ebenfalls zur zweiten Ordnung
- Ordnung (§ 1926 BGB): Großeltern der Erblasser:innen, Onkel und Tanten, Cousins und Cousinen
Es gilt grundsätzlich: Verwandte der vorhergehenden Ordnung schließen Verwandte der nachfolgenden Ordnung aus .
Überlebende Ehegatten und Ehegattinnen begrenzen das Erbrecht der Verwandten. Das gilt auch für eingetragene Lebenspartner:innen.
Vom Erbteil der überlebenden Ehegatten/Ehegattinnen hängt die Erbanteil der übrigen Erben ab.
Überlebende Ehegatten/Ehegattinnen der Verstorbenen ist neben Verwandten der 1. Ordnung zu einem Viertel und neben Verwandten der 2. Ordnung oder neben Großeltern zur Hälfte als gesetzlicher Erbe berufen.
Worum handelt es sich bei dem Erbe?
Woraus setzt sich das Erbe zusammen, ist eine Frage, die frühzeitig geklärt und dokumentiert werden sollte. Das ist vor allem dann wichtig, wenn niemand in der Familie genau weiß, welches Vermögen Erblasser:in zusammengetragen haben.
Hierzu empfiehlt es sich, der oder dem Erblasser:in eine Vertrauensperson zu Seite zu stellen, die hierüber Aufzeichnungen macht. Das hat den Vorteil, dass im Erbfall einzelne Vermögenswerte wie z. B. ein Konto, Depot oder ein Bankschließfach etc. vergessen werden.
Alle Erblasser:innen haben das Recht, Ihr Vermögen nach Ihren Vorstellungen zu vererben. Sie können ihr Vermögen per Testament jedweder natürlichen oder juristischen Person vererben. Das sind sowohl Personen wie Sie und ich, wie auch Organisationen, Verein, Gesellschaften etc.
Und sie haben als Erblasser:in auch Pflichten. Dazu gehört der Pflichtteil für Erbnehmer:innen, die laut gesetzlicher Erbfolge berechtigt sind. Dieser Pflichtteil entspricht der Hälfte des Anteils, der den Erbnehmer:innen laut Erbfolge zusteht.
Die berechtigten Erben haben auch dann ein Anrecht auf den Pflichtteil, wenn ein gültiges Testament besteht. Es bestehen nur wenige Ausnahmefälle, dass Erben kein Anrecht auf den Pflichtteil haben.
Was tun, wenn Immobilien vererbt werden?
Nicht selten wird eine Immobilie vererbt, z. B. diejenige, die Erblasser:in selbst bewohnt haben. Es kann sich auch um fremdvermietete Immobilien als Kapitalanlage handeln.
Oder der/die Erblasser:in ist Eigentümer:in weiterer Immobilien und hat den Erben diese zur Nutzung (z. B. Wohnen) überlassen.
In diesen Fällen sollten Erblasser:in und Erben bzw. die Erbengemeinschaft über das Vermögen, die vererbbaren Vermögenswerte, deren Verbleib bzw. Aufenthaltsort, sowie Adressen eine detaillierte List erstellen.
Werden unterschiedliche Vermögenswerte vererbt also Kapital, Aktiendepot, Wertgegenstände und Immobilien, ist der aktuelle Wert des Vermögens zu ermitteln. Als Stichtag hierfür gilt der Tag des Ablebens von Erblasser:in.
Sie brauchen also eine Immobilienbewertung über den Sachwert einer Immobilie, um eine Summe mit den übrigen Werten des Vermögens bilden zu können.
Diese Bewertung können Sie bei Immobilienprofis oder Immobiliengutachter:innen erstellen lassen.
Wichtig dabei ist, dass sich bei mehreren Erbnehmer:innen Einigkeit hinsichtlich der Beauftragung und Erstellung einer Immobilienbewertung besteht.
Sind die Erben mit der Ermittlung der Vermögenswerte einverstanden, können Sie die nächsten Schritte im Zuge der Aufteilung und Zuteilung des vererbten Vermögens angehen.
Schlussbemerkung:
Dieser Beitrag soll Ihnen als Einführung in die Thematik Erben und Vererben mit Verweis auf wichtige Themenschwerpunkte dienen. Die dazu gehörenden Fragen stellen Anreize dar, sich den Schwerpunkten Schritt für Schritt zu nähern und Antwort auf die wichtigsten Kernfragen zu finden.
Der Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ist in keiner Weise ein Ersatz für eine qualifizierte juristische Beratung.
