Verrentung von Immobilien – Teilverkauf – Möglichkeiten, Chancen, Risiken
In der folgenden Beitrags-Serie stelle ich die Verrentung von Immobilien mit ihren Möglichkeiten, Chancen und Risiken dar. Das Thema Verrentung von Immobilien – Teilverkauf – ist das dritte Modell, das ich hier vorstelle.
Die Immobilienverrentung hat in den vergangenen Jahren ein deutlich zunehmendes Interesse erfahren. Es bestehen verschiedene Modelle, die der Absicherung von Wohnrechten wie auch der Kapitalbeschaffung vor allem für Senior:inn:en dient.
Zum Thema Verrentung von Immobilien habe ich eine Serie von drei Folgen für Sie zusammengestellt:
Folge 1: Nießbrauch (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 16.08.2022)
Folge 2: Leibrente (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 23.08.2022)
Folge 3: Teilverkauf (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 30.08.2022)
Folge 3: Teilverkauf
Alle Leserinnen und Leser – ob immobilienbegeistert oder nicht – die die 1. Folge „Nießbrauch“ oder 2. „Leibrente“ bereits gelesen haben, können die Vorbemerkung überspringen.
Vorbemerkung
Die Möglichkeit, Immobilien zu verrenten bietet sich im Zuge der kurzfristigen Kapitalbeschaffung vor allem Senior:innen an. Erst durch die stark wachsende Zahl von Senior:innen mit Immobilienbesitz in den Geburtenstarken Jahrgängen ab den 1960er Jahren hat sich dieses Verrentungsmodell auch in der Breite der Gesellschaft etabliert.
Immobilieneigentum
Immobilieneigentümer:innen bezahlen über viele Jahre Hypothekenkredite ab, bis eine Immobilien schließlich ihr alleiniges Eigentum wird. In Deutschland leben ca. 8 Mio. Senior:inn:en und Rentner:innen im Eigenheim.
Immobilienbesitz bei geringer Rente
Im Rentenalter trifft man immer häufiger auf Senior:innen mit wertvollem Immobilienbesitz, doch geringerem Einkommen – meist durch Rentenzahlungen. Häufig werden diese von den regelmäßigen Lebenshaltungskosten aufgebraucht.
Rentenempfänger:innen sind betroffen
Über 2 Mio. Rentner:innen in Deutschland sind von dieser Situation betroffen. Paare haben es hier in der Regel leichter, denn Sie profitieren oft beide von Renteneinnahmen.
Was tun wenn der Partner verstirbt?
Schwieriger wird es, wenn einer der Partner verstirbt. Hinzu kommt, dass Renovierungen und Sanierungen am Haus kostspielig und oft schwer finanzierbar sind – gerade auch wegen der Kreditsituation für Senior:innen. Ohne entsprechende Rücklagen oder ein regelmäßiges Einkommen als Sicherheiten sind Kredite dann schwer zu haben.
Kapitalbeschaffung für Senior:inn:en
Zur Kapitalbeschaffung bieten sich für Senior:innen dennoch verschiedene Möglichkeiten an. Besprechen Sie sich hier innerhalb der Familie, Verwandtschaft, Freunden. Die Verrentung von Immobilien – meist der eigens bewohnten Immobilie – bietet sich an, muss jedoch sehr wohl durchdacht werden. Professionelle Beratung sollte Sie in jedem Fall zu Ihren Überlegungen hinzuziehen.
Teilverkauf
Der Teilverkauf als Modell der Immobilienverrentung beinhaltet – wie der Begriff schon sagt – den Verkauf eines Anteils Ihrer Immobilie an einen i. d. R. professionellen Anbieter diese Dienstleistung.
Anbieter von Teilverkauf
Diese Anbieter sind z. B. der in Hamburg ansässige Immobilienmakler Engel&Völkers, die `Deutsche Teilkauf´, oder die Fa. `Heimkapital´, um nur einige zu nennen.
Teilverkauf als Dienstleistung
Diese Unternehmen bieten alle den Teilverkauf als Dienstleistung an.
Ihre Bedingungen für eine vertragliche Vereinbarung mit meist privaten Immobilieneigentümer, sind meist sehr unterschiedlich.
Vertragsdetails beachten
Es kommt – wie so oft – darauf an, was vereinbart wird. Und das können zahlreiche Details sein, die auch im Kleingedruckten von Verträgen enthalten sein können.
Vertrauenswürdige Quellen
Es ist ratsam, unterschiedliche, vertrauenswürdige Quellen ausfindig zu machen, sich gut zu informieren und Angaben sorgfältig zu vergleichen und zu überprüfen.
Teilverkauf bis 50%
Der Teilverkauf beinhaltet die Veräußerung von bis zu 50% des aktuellen Wertes einer Immobilie.
Wie hoch der Prozentsatz wird ist einerseits vom Kapitalbedarf und der dahinterstehenden Kalkulation von Verkäufer:in abhängig.
Andererseits stellen die Anbieter des Teilverkaufs ihrerseits Forderungen hinsichtlich Mindesthöhe des Kaufbetrags.
Teilverkauf – Mindestbetrag
Grund dafür ist, dass sich erst ab einer bestimmten Kaufsumme der anteilige Erwerb einer Immobilie für die Anbieter lohnt.
Erfahrungswerte liegen hier bei mindestens EUR 100.000,-. Dieser Betrag ergibt aus einer Immobilie mit einem Verkehrswert von EUR 200.000,- mit anteilig 50%.
Bei einem Immobilienwert von EUR 500.000,- sind dies anteilig nur 20%. Es kommt also auf die jeweilige Immobilie und den geltenden Verkehrswert an, wieviel sich aus einem Teilverkauf erlösen lässt.
Wer wird Miteigentümer?
Erwirbt ein Anbieter wie o. g. 50% des aktuellen Wertes einer Immobilie, wir dieser auch Miteigentümer. Damit ist der Anbieter auch an Wertsteigerungen in Höhe seines Eigentumsanteils beteiligt.
Absicherung gegen Preisrückgang
Gegen fallende Immobilienpreise sichern sich Anbieter ggf. auch ab, indem Sie sich im Kaufvertrag für den Fall des Verkaufs der gesamten Immobilie an dritte einen Mindesterlös in Höhe des ursprünglichen Kaufpreises zzgl. Aufschlag sichern.
Aufgepasst bei der Wertermittlung
Für die Ermittlung des aktuellen Wertes der Immobilie stellen die Teilverkauf-Anbieter Gutachter:innen zur Verfügung, deren Dienstleistung sie auch bezahlen.
Bewertung von Ihrem Immobilien-Experten
Es ist somit ratsam, ebenfalls eine Bewertung oder ein Gutachten von Immobilien-Experten erstellen zu lassen, um eine realistische und tragfähige Basis für die Vertragsverhandlungen mit den Anbietern des Teilverkaufs zu schaffen.
Mehrere Angebote einholen
Ebenfalls empfehlenswert ist es, sich mehrere Angebote einzuholen, um Angebote und Konditionen vergleichen zu können.
Achtung auf Gebühren, Entgelte etc.
Für den Kaufpreis des Teilverkaufs zahlt der Verkäufer an den Käufer ein sogenanntes Entgelt.
Dieses ist frei verhandelbar, errechnet sich üblicherweise mit einem Zinssatz von 2-4% des Kaufpreises – kann aber auch darüber liegen – und ist monatlich zu entrichten.
Diese Zahlung kann über 10 Jahre festgeschrieben und dann neu verhandelt werden.
Üblich ist Koppelung der Höhe des Nutzungsentgelts an einen Referenzzinssatz (z. B. Euribor).
Dann wird das Entgelt regelmäßig neu festgelegt. Angesichts der aktuell kräftig steigenden Zinsen bedeutet dies, auch entsprechend steigende Nutzungsentgelte.
Weiter Gebühren bei Immobilienverkauf
Sollten die Immobilie später komplett verkauft werden, fordern Teilverkaufs-Anbieter als Miteigentümer weitere Gebühren…
…die als Entgelte für Service, Durchführung oder Abwicklung bezeichnet werden. Sie können zwischen 5 und 7% der dann fälligen Gesamtkaufsumme liegen und sind vom ursprünglichen Eigentümer zu 100% zu übernehmen.
Instandhaltungskosten werden nicht übernommen
Die Instandhaltungskosten, die auch Kosten für Reparaturen, Sanierungen und – aktuell zunehmend bedeutend – energetische Sanierungen beinhalten, werden in der Regel nicht von den Teilverkaufs-Anbietern übernommen.
Alternativen
Angesichts der dargestellten Möglichkeiten, Chancen und Risiken sowie insbesondere auch anfallender Kosten der Immobilienverrentung möchte ich Ihnen zwei Alternativen nahelegen.
Dabei empfehle ich, holen Sie sich für die von Ihnen favorisierte Verrentungsvariante Angebote ein.
Kreditangebote von Banken
Als nächsten brauchen Sie Angebote von Banken für einen Kredit in der von Ihnen angestrebten Höhe.
Holen Sie sich auch hier mehrere Angebote ein und vergleichen Sie.
Die Konditionen für Kredite haben sich in den vergangenen Monaten aufgrund von Inflation und steigender Zinsen verteuert. Dennoch empfehle ich Ihnen diesen Weg ebenfalls zu gehen.
Kalkulieren Sie Nutzen und Risiken von Immobilienkredit und Immobilienverrentung sehr sorgfältig.
Auch das können Sie nur unter Vorliegen konkreter Angebote. Und ziehen Sie sich dann fachlichen Rat ein und lassen Sie Verträge juristisch prüfen.
So können Sie Nutzen und Risiken abwägen und haben eine realistische Chance, die Verrentung Ihrer Immobilie mit der Möglichkeit eines „klassischen“ Kredits gegenüberzustellen.
In allen genannten oder möglichen Fällen achten Sie dringend darauf, sich das Wohnrecht an der Immobilie zu sichern und ein Nießbrauch für sich ins Grundbuch eintragen zu lassen.
COBICODE BONUS
Als Bonus zur Serie Immobilienverrentung bietet ich Ihnen in meinem nächsten COBICODE Immobilien-Blog Beitrag 2 Beispielrechnungen für Immobilienverrentung. Ich empfehle Ihnen diesen Beitrag auf jeden Fall zu lesen. Manchmal sprechen Zahlen eine sehr deutliche, klare Sprache!
COBICODE´S Rat
Ich selbst gehöre mit dem COBICODE Immobilien-Blog letztlich auch dazu. Mein Anliegen ist es, Interessenten der Immobilien-Verrentung die Möglichkeit zu geben, sich Übersicht und Klarheit zur Möglichkeit und zu Angeboten zu verschaffen.
Darüber hinaus geht es bei der Immobilienverrentung – wie der Name schon sagt – um Immobilien. Und damit sind Sie grundsätzlich bei mir an der richtigen Stelle. Denn auch Themen wie Erben und Vererben, Erhalt, Entwicklung und Steigerung von Immobilienwerten sollten bei Ihren Überlegungen beachtet werden. Gerne stehe ich Ihnen bei Gesprächsbedarf zur Verfügung.
Juristischer Rat
Ob sie im konkreten Fall juristischen Rat aufsuchen, um sich rechtlich abzusichern, ist ein Schritt, den ich Ihnen wärmstens empfehlen darf.
Nächste Woche gibt es den Bonus-Beitrag in der COBICODE Miniserie `Verrentung von Immobilien´. Er erscheint am 07.09.2022. Darin biete ich Ihnen wie oben bereits angekündigt 2 mögliche Berechnungen zum Teilverkauf einer Immobilie an.
