Verrentung von Immobilien – Beispiel-Berechnungen
Möglichkeiten, Chancen, Risiken
In der folgenden Beitrags-Serie stelle ich die Verrentung von Immobilien mit ihren Möglichkeiten, Chancen und Risiken dar. Das Thema Verrentung von Immobilien – Beispiel-Berechnungen – ist ein Bonus-Beitrag für Sie, in dem zwei Möglichkeiten der Kreditbeschaffung vereinfacht gegenübergestellt werden.
Die Immobilienverrentung hat in den vergangenen Jahren ein deutlich zunehmendes Interesse erfahren. Es bestehen verschiedene Modelle, die der Absicherung von Wohnrechten wie auch der Kapitalbeschaffung vor allem für Senior:inn:en dient.
Zum Thema Verrentung von Immobilien habe ich eine Serie von drei Folgen für Sie zusammengestellt:
Folge 1: Nießbrauch (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 16.08.2022)
Folge 2: Leibrente (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 23.08.2022)
Folge 3: Teilverkauf (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 30.08.2022)
Bonus: Beispiel-Berechnungen (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 07.09.2022)
Bonus: Beispiel-Berechnungen
Alle Leserinnen und Leser – ob immobilienbegeistert oder nicht – die die Folgen 1. – 3. bereits gelesen haben, können die Vorbemerkung überspringen.
Vorbemerkung
Die Möglichkeit, Immobilien zu verrenten bietet sich im Zuge der kurzfristigen Kapitalbeschaffung vor allem Senior:innen an. Erst durch die stark wachsende Zahl von Senior:innen mit Immobilienbesitz in den Geburtenstarken Jahrgängen ab den 1960er Jahren hat sich dieses Verrentungsmodell auch in der Breite der Gesellschaft etabliert.
Immobilieneigentum
Immobilieneigentümer:innen bezahlen über viele Jahre Hypothekenkredite ab, bis eine Immobilien schließlich ihr alleiniges Eigentum wird. In Deutschland leben ca. 8 Mio. Senior:inn:en und Rentner:innen im Eigenheim.
Immobilienbesitz bei geringer Rente
Im Rentenalter trifft man immer häufiger auf Senior:innen mit wertvollem Immobilienbesitz, doch geringerem Einkommen – meist durch Rentenzahlungen. Häufig werden diese von den regelmäßigen Lebenshaltungskosten aufgebraucht.
Rentenempfänger:innen sind betroffen
Über 2 Mio. Rentner:innen in Deutschland sind von dieser Situation betroffen. Paare haben es hier in der Regel leichter, denn Sie profitieren oft beide von Renteneinnahmen.
Was tun wenn der Partner verstirbt?
Schwieriger wird es, wenn einer der Partner verstirbt. Hinzu kommt, dass Renovierungen und Sanierungen am Haus kostspielig und oft schwer finanzierbar sind – gerade auch wegen der Kreditsituation für Senior:innen. Ohne entsprechende Rücklagen oder ein regelmäßiges Einkommen als Sicherheiten sind Kredite dann schwer zu haben.
Kapitalbeschaffung für Senior:inn:en
Zur Kapitalbeschaffung bieten sich für Senior:innen dennoch verschiedene Möglichkeiten an. Besprechen Sie sich hier innerhalb der Familie, Verwandtschaft, Freunden. Die Verrentung von Immobilien – meist der eigens bewohnten Immobilie – bietet sich an, muss jedoch sehr wohl durchdacht werden. Professionelle Beratung sollte Sie in jedem Fall zu Ihren Überlegungen hinzuziehen.
Verrentung von Immobilien – Beispiel-Berechnungen
Die nachfolgenden stark vereinfachten Berechnungen sollen beispielhaft ein mögliches Kosten-Nutzen-Verhältnis transparent machen.
Wie das Leben so spielt
Emil Landau, 69 Jahre jung ist mit seiner Frau Erna seit knapp 20 Jahren verheiratet. Als seine erste Frau bei einem Unfall ums Leben kam, war er Mitte 40. Er hatte Glück, traf Erna sie blieben zusammen und heirateten. Damals zahlte er die Wohnung per Immobilienkredit monatlich ab.
Über die Zukunft Gedanken machen
Seit 7 Jahren ist der Kredit getilgt und Herr Landau ist alleiniger Eigentümer. Natürlich machte er sich mit seiner Frau oft Gedanken über die Zukunft.
Was wäre wenn … ?
Was ist, wenn er verstirbt und Erna Landau muss von Ihrer deutlich kleineren Rente ihr Auskommen haben. Sie würde die Eigentumswohnung von Ihrem Mann erben. Aber das Geld wäre knapp.
Was passiert, wenn unvorhergesehenes passiert, aus gesundheitlichen Gründen z. B. Oder für die Wohnung wird eine Sonderumlage für eine teure energetische Sanierungen fällig. Als Eigentümer:in wären sie dann in der Pflicht.
Deshalb denken die Landaus auch über einen Kredit und alternativ über eine Immobilienverrentung nach.
Angebote von Banken einholen und vergleichen
Für den Kredit suchen Sie eine Bank, die Ihnen ein gutes Angebot macht. Derzeit sind die Zinsen nach dem historischen Zinstief noch recht attraktiv für Kreditnehmer:innen.
Sie brauchen eine Immobilienbewertung
Und die Wohnung hat nach einer aktuellen Marktwertermittlung durch einen kompetenten Immobilienmakler, den Herr Landau schon vor einiger Zeit kontaktierte, in den letzten 14 Jahren kräftig an Wert zugelegt. Das bietet für Finanzdienstleister und Banken Sicherheit und erhöht die Chancen auf eine Kreditzusage.
Verrentung von Immobilien – Beispiel-Berechnungen
Für einen Immobilienkredit von:
Kreditsumme EUR 100.000,- EUR 150.000,- Zinssatz 3% 3%
Laufzeit 20 Jahren 20 Jahren
zahlen die Landaus:
monatlich ca. 545 EUR 832 EUR
Für 2 Rentenempfänger kann das eine oder andere machbar sein, eventuell ist dies auch schon zu viel.
Sollte einer der Landaus versterben, wäre die monatliche Belastung noch deutlich höher. Aber das sind Details, die die Landaus mit Ihren Bankberatern besprechen werden.
Die Devise heisst Angebote einholen
Für die Immobilienverrentung informieren sich die Landaus umfänglich über das Internet und lassen sich u. a. folgendes Angebot zuschicken.
So rechnet der Anbieter Immorenta
Das Unternehmen Immorenta rechnet für die Immobilie der Landaus auf Grundlage eines aktuellen Verkehrswertes von EUR 750.000,- sowie eines Teilverkaufs in Höhe von 20% ein Angebot mit 12-jähriger Zinsfestschreibung.
20% des Verkehrswertes von EUR 750.000,- entsprechen EUR 150.000,-. Diesen Betrag würde die Immorenta an die Landaus auszahlen.
Im Gegenzug berechnet die Immorenta monatliche Zinszahlungen in Höhe von 5,36%/Jahr. Das sind monatlich EUR 670,- bzw. jährlich EUR 8.040,-.
Vertragsverlängerung
Für diese Beispielrechnung wird bei der Vertrags-verlängerung nach 12 Jahren ein gleichbleibender Zinssatz von 5,36% angenommen. Das würde nach 20 Jahren einen Gesamtzinsertrag für Immorenta (vor Steuern und ohne Berücksichtigung von Inflation etc.) von EUR 160.800,- ergeben.
Vollständiger Verkauf der Immobilie
Würden sich die Landaus dann aus Gründen Ihres Alters und des Pflegebedarfs zu einem vollständigen Verkauf der Wohnung entscheiden, würde ihnen die Immorenta 7% des dann anzunehmenden Gesamtverkaufspreises als Entgelt für Services, Durchführung und Abwicklung berechnen.
Wertsteigerung der Immobilie vs. Rendite der Immorenta
Das wären bei 750.000,- Startkapital (= aktueller Wert der Immobilie) sowie durchschnittlich 3% Wertsteigerung pro Jahr über 20 Jahre eine Rendite von 80,61% oder gerundet gut EUR 600.000,-.
Aktueller Wert der Immobilie EUR 750.000,-
Wertzuwachs in 20 Jahren (kalkulier + EUR 600.000,-
Immobilienwert in 20 Jahren (kalkuliert) = EUR 1.350.000,-
Entgelt Immorenta für Verkauf (7%) EUR 94.500,-
Neben dem Entgelt für den Verkauf in Höhe von EUR 94.500,- besitzt die Immorenta zum Zeitpunkt des Verkaufs 20% der Immobilie. Das sind dann EUR 270.000,-.
Insgesamt hat die Immorenta in 20 Jahren EUR 364.500,- an der Immobilie der Eheleute Landau verdient.
COBICODE´S Rat
Ich selbst gehöre mit dem COBICODE Immobilien-Blog letztlich auch dazu. Mein Anliegen ist es, Interessenten der Immobilien-Verrentung die Möglichkeit zu geben, sich Übersicht und Klarheit zur Möglichkeit und zu Angeboten zu verschaffen.
Ihr Beratungsbedarf
Darüber hinaus geht es bei der Immobilienverrentung – wie der Name schon sagt – um Immobilien. Und damit sind Sie grundsätzlich bei mir an der richtigen Stelle. Denn auch Themen wie Erben und Vererben, Erhalt, Entwicklung und Steigerung von Immobilienwerten sollten bei Ihren Überlegungen beachtet werden. Gerne stehe ich Ihnen bei Gesprächsbedarf zur Verfügung.
Juristischer Rat
Ob sie im konkreten Fall juristischen Rat aufsuchen, um sich rechtlich abzusichern, ist ein Schritt, den ich Ihnen wärmstens empfehlen darf.
