Immobilienverkauf und wie Sie die größten Fehler vermeiden

Immobilienverkauf, und wie Sie die größten Fehler vermeiden.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, haben Sie in der Regel auch den Ankauf dieser Immobilie mitgestaltet, miterlebt. Das heißt, Sie haben äußerst wichtige Erfahrungen gemacht und den Immobilienankauf gemeistert.

Im Verkauf nun wechseln Sie die Seite und damit Ihre Rolle.

Sie werden zum Verkäufer oder zur Verkäuferin. Dabei gleich vorweg der Hinweis, es gibt deutliche Unterschiede, ob Sie alleine Eigentümer:in sind oder ob mehrere Personen im Grundbuch als Eigentümer:innen eingetragen sind.

Vom Ablauf her gibt es kleinere Unterschiede, von der Organisation her jedoch erheblich mehr. Warum werden Sie vielleicht Fragen. Nun, ich werde weiter unten in diesem Beitrag darauf eingehen. 

Die häufigsten Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind:

• Sie brauchen mehr Platz, mehr Zimmer, also eine größere Wohnung oder alternativ statt einer Wohnung ein eigenes Haus. Letzteres ist in München häufiger eine Doppelhaushälfte, ein Reiheneckhaus oder Reihenmittelhaus oder ein Einfamilienhaus. Das hängt letztlich davon ab, welchen Verkaufspreis können Sie realisieren und wieviel mehr an Wohnung oder Haus möchten Sie sich leisten.

• Sie wechseln – häufig aus beruflichen Gründen – den Wohnort.  Innerhalb einer Stadt wie München kann es sein, sie wechseln den Arbeitgeber oder den Standort Ihres Unternehmens, haben dann eventuell einen weiteren Weg zur Arbeit oder nach Hause. Das ist ein Rechenexempel und es stellt sich Ihnen die Frage, wieviel Zeit, Aufwand und ggf. Belastung sind Sie bereit für das berufliche Pendeln aufzubringen.

• Damit kommen wir gleich zu einem ganz aktuellen Thema, das auch gerade in München und den umliegenden Landkreisen deutlich an Bedeutung gewonnen hat. Das Homeoffice ist aus unserer Arbeitswelt von einer Rand- oder Alternativlösung zu einem mit tragenden Modell für das Berufsleben geworden.

• Aus einer Notwendigkeit aus der Pandemie heraus hat das Homeoffice durchaus eine Reihe von Vorteilen. Die online-Kommunikation mit Video-Übertragung ist absolut praxistauglich geworden. Pendler-Zeiten von und zur Arbeit können entfallen. Die engere Verknüpfung von Arbeit, Familie und Privatleben ermöglicht ganz neue Möglichkeiten.

• Dies haben viele in den vergangenen 2 Jahren zum Anlass genommen, eine größere Immobilie mit Arbeitszimmer oder mehr ins eigene Heim zu integrieren.

• Ein weiterer wichtiger, wenn auch wenig erfreulicher Grund ist die Scheidung. Bewohner:innen, Partner:innen, Ehepartner:innen gehen zukünftig getrennte Wege. Eine gemeinsam genutzte Immobilie macht keinen Sinn mehr oder ist nicht mehr möglich. Der Verkauf einer Wohnimmobilie als gemeinsames Eigentum wird zum unausweichlichen Muss.

• Der Verkauf einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage kommt vor allem dann in Frage, wenn das darin gebundene Kapital für den Erwerb einer anderen, z. B. selbst genutzten Immobilie benötigt wird. 

• Häufig werden diese Kapitalanlagen in jungen Jahren als Ansparmodelle oder als zusätzliche Rentenabsicherung erworben.

• Je nach beruflichem oder familiärer Entwicklung oder persönlicher Vorzüge, werden diese Immobilien langfristig gehalten oder Ihr Kapital in andere Immobilien oder Absicherungsmodelle umgewandelt.

Kommen wir zum zentralen Thema – der Immobilienverkauf – und wie Sie die größten Fehler vermeiden – und die richtigen Schritte zum rechten Zeitpunkt machen!

In allen diesen v. g. Fällen sind im besonderen folgende Aspekte dringend zu berücksichten:

• Bereiten Sie den Verkauf gründlich vor. Geben Sie sich die nötige Zeit zwischen den ersten Überlegungen zum Verkauf und der Entscheidung und konkreten Verkaufsschritten.

• Stellen Sie vorab alle Unterlagen für die Vermarktung zusammen. Lassen Sie sich ggf. von professionellen Makler:inne:n Ihre Wahl eine Liste mit den erforderlichen Unterlagen zukommen. Auch der aktuell gültige Energieausweis gehört dazu.

• Lassen sie sich von Expert:inn:en den Zustand Ihrer Immobilie dokumentieren. Das machen z. B. erfahrene, fachkundige Immobilienmakler:innen für Sie. Dass ich als Autor dieses Beitrags mit COBICODE auch noch eine Expertise zu Planung, Genehmigung und Bausubstanz von Wohnimmobilien geben kann, sei der Vollständigkeit halber hier auch erwähnt.

• Für komplexere Objekte empfiehlt sich ein:e Gutachter:in für Immobilie ggf. mit Expertise im Immobilienbestand, Bauschäden u. ä. In allen Fällen sollten Sie gut über den Zustand Ihrer Immobilie informiert sein. Denn darüber, vor allem auch über Mängel und Schäden sind Käufer:innen vor dem Kaufvertragsabschluss zu informieren.

• Lassen Sie sich von Fachleuten und Spezialisten hinsichtlich Ihrer finanziellen Situation und welche Schritte in welcher Reihenfolge zu machen sind, beraten.

• Wichtig sind im Kontext Ihrer Finanzen vor allem, ist der Verkauf Ihrer Immobilie überhaupt erforderlich, oder gibt es andere Finanzierungsmodelle, die womöglich günstiger und sicherer sind. Denn Immobilieneigentum stellt stets eine Ressource an gebundenem Kapital (kurzfristig nicht liquide) wie auch Sicherheit dar.

• Ein weiterer wichtiger Punkt ist Ihre Liquidität, also die Verfügbarkeit von Kapital zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines definierbaren Zeitraumes. Aus der Praxis gesprochen bedeutet dies, wann steht Ihnen der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie auf Ihren Konten zur freien Verfügung. Und an welche Zahlungsziele und Fristen haben Sie sich, wenn Sie z. B. eine neue, größere Immobilie erwerben, vertraglich gebunden.   

• Ziehen Sie fachkundige Immobilienmakler:innen bzw. Notar:innen hinzu. Solche, die Ihnen den Inhalt des Grundbuchs oder die relevante Teilungserklärung und die Abwicklung eines Verkaufs darstellen und erläutern. 

• Sind Sie nicht selbst vom Fach, können Sie insbesondere so mögliche Fehler von vorn herein ausschließen und die richtigen Entscheidungen zum rechten Zeitpunkt treffen und umsetzen.

• Und besprechen Sie Ihre Vorhaben und Ihre Situation eingehend mit Ihrem/Ihrer Steuerberater:in.

• Es gilt wie immer, jedes Beratungsgespräch hat seinen Preis. Doch denken Sie stets daran, dass ein gut geplantes und vorbereitetes Vorhaben unter Hinzunahmen der wichtigen und kompetenten Expert:inn:en Ihren Weg erleichtert und Sie vor Fehlentscheidungen schützt. Denn letztere können im nachhinein erheblich höhere Kosten verursachen.