Steigende Immobilienpreise – Intakter Immobilienmarkt, in diesem Beitrag gehe ich der Frage nach, ob steigende Immobilienpreise mit einem gesunden, intakten Immobilienmarkt vereinbar sind und wage ein Fazit.
Die Immobilienpreise steigen und steigen, seit über 10 Jahren, Allzeithoch der Immobilienpreise, Preisexplosion bei Wohnimmobilien in München. Jeder Spitzenpreis wird nach wenigen Wochen oder Monaten übertroffen. Die Jagd nach den höchsten Immobilienpreisen geht weiter.
Sie haben richtig gelesen, Schlagzeilen aus der Immobilienbranche, wie sie Jahr für Jahr auf allen Kanälen, in allen Medien auftauchen, oder sollten ich sagen aufschlagen?
Viele von Ihnen werden sie kennen. Ich treffe sie an den Zeitungsständern an der Trambahn-Haltestelle. Manche von Ihnen sagen sich vielleicht, das macht die Presse immer so.
Alle paar Wochen tauchen die gleichen Themen wieder auf, die sogenannten Dauerbrenner, immer wieder frisch verpackt.
Für manche sind diese Nachrichten erfreulich. Wenn die Preise weiter steigen, steigt Ihre Immobilie auch im Wert, ist doch super.
Andere sagen sich, das ist besorgniserregend oder abschreckend. Wer kann sich das noch leisten?
Sie fragen sich vielleicht, ob das stetig wachsende Preisniveau bei Wohnimmobilien zu einem funktionierenden, ja einem erfolgreichen Immobilienmarkt mit gesundem Wachstum zusammen passen? Und wer sich das noch leisten kann?
Die Frage stellt sich, was ist dran, an den Pressemeldungen und Schlagzeilen? Ist das übliche Pressearbeit, Preistreiberei oder warum werden diese Nachrichten immer wieder frisch ausgepackt? Interessante Fragen, nicht wahr?
Betrachten wir die Situation doch einfach von verschiedenen Standpunkten am Beispiel München.
Das ist nicht repräsentativ für die ganze Bundesrepublik, doch in München gab und gibt es Entwicklungen am Immobilienmarkt, die sich vor allem in den Big 7 (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München), aber auch an vielen anderen Städten ähnlich oder später entstanden sind.
Nachfrage und Angebot:
- Die ständig wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien an wirtschaftsstarkten, attraktiven Standorten oder Regionen, die zudem eine stetig wachsende, hohe Lebensqualiät bieten, ist seit Ende der 1990er Jahre ungebrochen.
- Gleichzeitig entstehen immer neue Wohnungen, die die Nachfrage nicht decken können.
- Die hohe Nachfrage treibt Wohnungs- und Hauspreise und vor allem die Bodenpreise in die Höhe.
Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in München treibt die Grundstückspreise in die Höhe. Wie das geschieht, ist im Prinzip ganz einfach:
- Bauunternehmen wie Generalunternehmer, Bauträger aber auch Wohnbaugesellschaften, Genossenschaften etc. suchen kontinuierlich Bauland für Ihre Bauprojekte.
- Steigt die Nachfrage nach Wohnraum, bewerben sich immer mehr Interessent:inne:n um vorhandene bzw. neu gebaute Immobilien. Immobilienunternehmen nehmen dies wahr und möchten folglich mehr bauen.
- Dazu brauchen sie mehr Grundstücksfläche, die in München schon seit langer Zeit äußerst knapp ist. Ein einfaches ökonomisches Prinzip kommt zum Tragen, hohe Nachfrage bei knappem Angebot führt zu steigenden Preisen.
Grundstückspreis und Luxusimmobilien
In München ensteht ein hoher Anteil an Neubauten im Luxussegment. Luxus bedeutet generell ein Mehr, und das von einem raren Gut – z. B. Carrara-Marmor, kennt jede/r, oder?
- Luxus hat seinen Preis und das erhöht die Baupreise für solche Neubauten. Der Gebäudewert steigt also ebenfalls. Zusammen mit den steigenden Grundstückspreisen ergeben sich ständig steigende Immobilienpreise.
- Diese Entwicklung findet auch im Bereich der Sanierung von Wohngebäuden und Eigentumswohnung statt.
- Der Grund hierfür erklärt sich recht einfach: Unternehmen in der Münchener Immobilienwirtschaft erwirtschaften im Luxussegement im Vergleich zu Immobilien in Standardausführungen höhere Verkaufspreise und somit höhere Gewinne.
Eine Wirtschaft, die auf Wachstum aufbaut
Unsere Volkswirtschaft, zu der ganz sicher auch die Immobilienwirtschaft zählt, beruht unter anderem darauf, aus wirtschaftlichem Handeln, also
- produzieren oder entwickeln (z. B. Gebäude errichten)
- anbieten und veräußern von Produkten und Leistungen (z. B. Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienmakler:innen)
- kostendeckend zu arbeiten UND Gewinne zu erwirtschaften. Diese dienen u. a. der Finanzierung von Krediten und werden reinvestiert.
Das dahinterstehende Prinzip heißt Wachstum. Unser gesamtes wirtschaftliches Handeln ist auf Wachstum ausgelegt. Dieses Wachstum ist immer mit steigenden Preisen verbunden.
Wachstum bedeutet – ökonomisch betrachtet – steigende Nachfrage bei zunächst gleichbleibendem Angebot, dem ein steigendes Angebot folgen wird.
Die steigende Nachfrage nach Baustoffen für den Wohnungsbau, Sie ahnen oder wissen es bereits, verteuert die Baustoffe und damit den Wohnungsbau.
Ständig steigende Immobilienpreis, Rekordpreise
Wie sind steigende Immobilienpreise – intakter Immobilienmarkt nun zu bewerten und einzuordnen?
Dazu zwei Aspekte:
- Steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien, wie in unserem Beispiel in München, führen zu steigenden Immobilienpreisen.
- Wird das Angebot durch erhöhte Bautätigkeit der Nachfrage angepasst, nimmt dies Einfluss auf die Immobilienpreise.
Die Preise müssten theoretisch fallen, aber, es gibt noch andere Faktoren, die hier eine wichtige Rolle spielen:
- Erhöhte Bautätigkeit ist vor allem dann möglich, wenn Bauland in ausreichender Menge zur Verfügung steht. Das war und ist in München seit vielen Jahren begrenzt der Fall.
- Die umliegenden Gemeinden im sogenannten Speckgürtel Münchens sind hier ebenfalls begrenzt bereit, Bauland zur Verfügung zu stellen.
- Denn dies bedeutet für die Kassen der betroffenen Kommunen zunächst Investitionen und hohe Ausgaben für Baulanderschließung, Straßenbau, Errichten von Kitas, Kindergärten, Schulen, ÖPNV uvm.
- Ein weiterer bedeutenden Anteil an den steigenden Immobilienpreisen haben die steigenden Baupreise.
- Seit den 1990er Jahren sind die Baustandards in Deutschland stetig angehoben worden. Hauptgründe hierfür sind die kontinuierlich steigenden Anforderungen an Energiestandards und Energieeffizienz für Neubauten und Bestandsgebäude.
- Diese haben sich nochmals beschleunigt durch die Pandemie und das allgemeine Weltgeschehen. Rohstoffknappheit, Lieferengpässe und rasant steigende Energiekosten verursachen anhaltende Preissteigerungen.
Fazit:
Unsere Wirtschaften besteht aus einer Vielzahl dynamischer Prozesse . Die Globalisierung nimmt zunehmend Einfluss auf die Märkte. Zunehmend vernetzte Märkte agieren und liegen im Wettbewerb untereinander.
All diese Prozesse wurden und werden mit der Absicht Wachstum zu erzeugen in Gang gesetzt. Wachstum führt zu steigenden Preisen.
Somit ist immobilienwirtschaftlich gesehen erst mal alles in Ordnung. Steigende Immobilienpreise – intakter Immobilienmarkt sind also durchaus miteinander vereinbar.
Um zum Anfang dieses Beitrags zurückzukommen. Die Pressemeldungen und Berichte zu steigenden Immobilienpreisen sind vor allem Zeichen eines wachsenden Marktes und Werbetrommel einer erfolgreichen agierenden Immobilienwirtschaft – in unserem Beispiel in München.
