Verrentung von Immobilien – Nießbrauch – Möglichkeiten, Chancen, Risiken
In der folgenden Beitrags-Serie stelle ich die Verrentung von Immobilien mit ihren Möglichkeiten, Chancen und Risiken dar. Das Thema Verrentung von Immobilien – Nießbrauch – ist das erste Modell, das ich hier vorstelle.
Die Verrentung von Immobilien hat in den vergangenen Jahren ein deutlich zunehmendes Interesse erfahren. Es bestehen verschiedene Modelle, die der Absicherung von Wohnrechten wie auch der Kapitalbeschaffung vor allem für Senior:inn:en dienen.
Zum Thema Verrentung von Immobilien habe ich eine Serie von drei Folgen für Sie zusammengestellt:
Folge 1: Verrentung von Immobilien – Nießbrauch (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 16.08.2022)
Folge 2: Verrentung von Immobilien – Leibrente (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 23.08.2022)
Folge 3: Verrentung von Immobilien – Teilverkauf (Veröffentlichung im COBICODE `Immo-Blog´ am 30.08.2022)
Folge 1: Nießbrauch
Vorbemerkung
Die Möglichkeit, Immobilien zu verrenten bietet sich im Zuge der kurzfristigen Kapitalbeschaffung vor allem Senior:innen an. Erst durch die stark wachsende Zahl von Senior:innen mit Immobilienbesitz in den Geburtenstarken Jahrgängen ab den 1960er Jahren hat sich dieses Verrentungsmodell auch in der Breite der Gesellschaft etabliert.
Immobilien-Eigentum
Immobilieneigentümer:in bezahlen über viele Jahre Hypothekenkredite ab, bis eine Immobilien schließlich ihr alleiniges Eigentum wird. In Deutschland leben ca. 8 Mio. Senior:inn:en und Rentner:innen im Eigenheim.
Immobilienbesitz bei geringer Rente
Im Rentenalter trifft man immer häufiger auf Senior:innen mit wertvollem Immobilienbesitz, doch geringerem Einkommen – meist durch Rentenzahlungen. Häufig werden diese von den regelmäßigen Lebenshaltungskosten aufgebraucht.
Rentenempfänger:innen sind betroffen
Über 2 Mio. Rentner:innen in Deutschland sind von dieser Situation betroffen. Paare haben es hier in der Regel leichter, denn Sie profitieren oft beide von Renteneinnahmen.
Was tun wenn der Partner verstirbt?
Schwieriger wird es, wenn einer der Partner verstirbt. Hinzu kommt, dass Renovierungen und Sanierungen am Haus kostspielig und oft schwer finanzierbar sind – gerade auch wegen der Kreditsituation für Senior:innen. Ohne entsprechende Rücklagen oder ein regelmäßiges Einkommen als Sicherheiten sind Kredite dann schwer zu haben.
Kapitalbeschaffung für Senior:inn:en
Zur Kapitalbeschaffung bieten sich für Senior:innen dennoch verschiedene Möglichkeiten an. Besprechen Sie sich hier innerhalb der Familie, Verwandtschaft, Freunden. Die Verrentung von Immobilien – meist der eigens bewohnten Immobilie – bietet sich an, muss jedoch sehr wohl durchdacht werden. Professionelle Beratung sollte Sie in jedem Fall zu Ihren Überlegungen hinzuziehen.
Nießbrauch
Der Nießbrauch ist im Bürgerliche Gesetzbuch § 1030 BGB geregelt. Im Zusammenhang mit Immobilien bedeutet Nießbrauch, Eigentümer:innen einer Immobilie können diese verkaufen, sichern sich dabei gleichzeitig bestimmte Rechte – in unserem Falle hier sind dies vor allem Nutzungsrechte.
Lebenslanges Wohnrecht
Das wichtigste davon ist das lebenslange Wohnrecht. Es wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen und gilt, wie der Name schon sagt, solange Eigentümer:innen leben. Für Gatten und Lebenspartner:in gilt dieses Recht dann – wenn diese im Nießbrauch mit aufgeführt sind.
Einmalzahlung, wiederkehrende Zahlungen
Darüber hinaus kann eine Einmalzahlung oder regelmäßig wiederkehrende Zahlungen im Kaufvertrag vereinbart werden. Dies verschafft Ihnen einmalig oder regelmäßig Kapital und somit Liquidität. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie und der Vereinbarung zwischen Verkäufer:in und Käufer:in ab.
Vermerk im Grundbuch wichtig
Diese Zahlungen wie auch Ihre Modalitäten sollten im Grundbuch ebenfalls an erster Stelle vermerkt werden. Somit sichern sich Verkäufer:in diese Zahlungen ab. Fallen diese Zahlungen aus, müssen Sie dann ggf. den rechtlichen Weg gehen. Ihre Forderungen hieraus sind jedoch abgesichert.
Welchen Kapitalbedarf werden Sie haben?
Diesen Schritte sollten Sie sich genau überlegen, vor allem in Hinsicht auf Ihre zukünftige finanzielle Situation.
Welche finanziellen Bedarf werden Sie haben? Bedenken Sie neben den Kosten für Lebenshaltung auch die Themen Hobbies, Reisen, Gesundheit.
Wieviel Rente beziehen Sie?
Mit welchen Rentenzahlungen in welcher Höhe können Sie rechnen? Lassen Sie sich dies vom Versicherer, Experten oder sachkundigen Stellen durchrechnen.
Rücklagen für Unvorhergesehenes
Welche finanziellen Rücklagen brauchen Sie für nicht vorhersehbare Ereignisse? Bei letzterem sollten Sie auch mögliche Beeinträchtigungen der Gesundheit, Umbauten im eigenen Haus oder Wohnung (Barrierefreiheit!) etc. berücksichtigen.
Freies Nutzungsrecht der Immobilie
Weiterhin können Sie Ihre Immobilie nutzen wie es Ihnen beliebt. Sollten Sie im Bedarfsfall die Unterbringung in einer Senioreneinrichtung in Betracht ziehen, können Sie ihre Immobilie vermieten. Dann stehen Ihnen die Mieterträge z. B. für die Finanzierung der Heimkosten u. ä. zur Verfügung.
Absicherung im Grundbuch
Dieses Recht wird im Grundbuch Abteilung II (unbedingt an erster Stelle!) eingetragen. Nießbrauch kann nicht gekündigt werden und gibt Nießbrauchnehmer:in als Mieter:innen ihrer ehemals eigenen Immobilie höchste Sicherheit. Und dieses Recht gilt auch für Ehegatten und Lebenspartner:innen über den Tod von Nießbrauchnehmer:in hinaus. Letzteres muss zwischen den Kaufvertragsparteien jedoch vereinbart werden! Nießbrauch ist – rechtlich abgesichert – das am häufigsten genutzte Recht zur Sicherung eines Nutzungsrechts an einer Immobilie. Dieses Recht kann von Seiten Käufer:in nicht gekündigt werden.
Nießbrauch kann Steuern senken
Berücksichtigen Sie auch, dass die Eintragung des Nießbrauchs ins Grundbuch den Verkehrswert Ihrer Immobilie erheblich reduziert.
Der Wert des Nießbrauchs, der sich aus dem Alter von Nießbrauchnehmer:in, dem Alter und Zustand der betroffenen Immobilie und dem erzielbaren Mietpreis errechnen lässt, wird vom aktuellen Wert der Immobilie abgezogen. Erst der Restwert ergibt den Verkehrswert. Und dieser wird für die Ermittlung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer herangezogen.
Gerade beim aktuellen Preisniveau von Immobilien, wie es sich seit 2010 entwickelt hat, kann dieser steuerliche Vorteil enorm sein.
Wann erlischt das Nießbrauchrecht?
Mit Ableben von Nießbrauchnehmer:in, Gatten oder Lebensparter:in erlischt das Nießbrauchrecht.
Damit Ehegatten oder Lebenspartner:innen den Vorteil des Nießbrauchs ebenfalls nutzen können, muss dieser Tatbestand für sie im Grundbuch eingetragen sein.
Schlussendlich wird der Nießbrauch im Grundbuch gelöscht. Damit passt sich der Immobilienwert wieder dem aktuellen Marktwert an.
Anmerkung zu Informationsquellen und Anbietern
Im Internet sind zahlreiche Informationsquellen zum Thema `Verrentung von Immobilien – Nießbrauch´ zu finden. Sie werden meist von den typischen Marktteilnehmern, die davon betroffen sind, veröffentlicht.
Diese sind die Anbieter für Immobilienverrentung, die ihre jeweils eigenes Geschäftsmodell entwickelt haben.
Jene, die von der Immobilienverrentung Vor- oder Nachteile für Ihr eigenes Geschäft sehen.
Und eine kleinere Gruppe, die Klarheit in die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienverrentung bringen möchte.
Ich möchte darauf hinweisen, dass alle Autor:innen und Anbieter:innen motiviert sind und Absichten verfolgen, Ihr Wissen und Ihre Informationen zu veröffentlichen.
COBICODE´S Rat
Ich selbst gehöre mit dem COBICODE Immobilien-Blog letztlich auch dazu. Mein Anliegen ist es, Interessenten der Immobilien-Verrentung die Möglichkeit zu geben, sich Übersicht und Klarheit zur Möglichkeit und zu Angeboten zu verschaffen.
Darüber hinaus geht es bei der Immobilienverrentung – wie der Name schon sagt – um Immobilien. Und damit sind Sie grundsätzlich bei mir an der richtigen Stelle. Denn auch Themen wie Erben und Vererben, Erhalt, Entwicklung und Steigerung von Immobilienwerten sollten bei Ihren Überlegungen beachtet werden. Gerne stehe ich Ihnen bei Gesprächsbedarf zur Verfügung.
Juristischer Rat
Ob sie im konkreten Fall bei der `Verrentung von Immobilien – Nießbrauch´ juristischen Rat aufsuchen, um sich rechtlich abzusichern, ist ein Schritt, den ich Ihnen wärmstens empfehlen darf.
Die nächste Folge der Miniserie `Verrentung von Immobilien´, erscheint am 23.08.2022. Darin gehe ich auf das Thema `Leibrente´ ein.
